遭遇“烂尾楼”怎么办？最高法明确购房人两大优先权-独家焦点

【大河财立方 记者 赖苏婷 北京报道】房企爆雷不断出现，各地“烂尾”“停工”楼盘引发人们关注，如何保障购房者权益成为当前市场最为关注的问题之一。

近日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》公布，当中明确提出，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。该文件自2023年4月20日起施行。

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明确购房人的两大优先权

具体来看，上述批复中提到，就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师告诉大河财立方记者：“这些年‘烂尾楼’出现较为频繁，购房人一旦买到‘烂尾楼’，有可能面临‘钱房两空’的风险处境。在司法实践中，虽然主流观点认可业主基本债权优先权，也认可业主的权利在某种程度上优于抵押权和施工单位的工程款优先受偿权，但是缺乏明确的规定指引。”

“在这次批复中，最高人民法院明确了购房人的两大优先权——‘房屋交付请求权’和‘主张价款返还请求权’，同时认定了在何种情况下业主的房屋交付请求权和价款返还请求权优于抵押权、工程款优先受偿权及其他债权，为相关案件提供了明确的裁判指引。”王玉臣律师说。

落实保交楼、稳民生政策密集出台

自2022年下半年以来，中央层面多部门密集关注房地产行业的发展态势，出台相应举措促进行业平稳运行，相继出台多项政策落实保交楼、稳民生。

2022年11月，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，当中提到，支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。“金融十六条”出台后，武汉、成都等部分高能级城市放松区域限购，南京调整贷款比例，预计后续更多的城市有望跟进，二线城市有望进一步放松限购限贷等调控政策，新一线或将有更多城市加入优化区域调控行列。

同年12月，中央经济工作会议指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。同时。要坚决依法打击违法犯罪行为，支持刚性和改善性住房需求。要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。

同月，证监会表示，要大力支持房地产市场平稳发展。全面落实改善优质房企资产负债表计划，继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具，更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债。落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。加快打造保障性租赁住房REITs板块。

中指研究院市场研究总监陈文静在接受大河财立方记者采访时表示：“预计未来房地产行业的资金支持措施将加速落实，优质房企将获得更大的支持力度，‘保交楼’专项借款、贷款支持计划等也有望陆续落实到位。”

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