福建：严禁预售资金“体外循环”，防范银行“监守自盗”

【大河财立方 记者 赖苏婷 北京报道】完善预售制度的步伐正在加快。

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5月29日，福建省住房和城乡建设厅发布《关于进一步加强房地产项目预售资金监管的通知》（以下简称《通知》），当中指出，要从四个方面加强预售资金监管，即实行专户管理、规范资金缴存、完善使用管理和强化风险防控。除福建省外，河南省、山东省、海南省等地在今年均提出对于加强商品住房预售制度的监管要求。

“预售监管账户未发挥其监管作用是造成烂尾楼出现的原因之一，开发商出于自身的资金压力违规挪用预售资金，导致项目的后期建设资金不足，最终项目无法如期交付。福建省规定出台目的在于保证项目的建设资金安全，避免烂尾楼的发生。福建省当前出台的规定涉及具体的监管细节，该内容值得肯定，预计将有效避免预售资金‘体外循环’，维护购房者的合法购房权益，促进房地产市场的平稳发展。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱在接受大河财立方记者采访时说。

四方面入手，福建省严禁预售资金“体外循环”

具体来看，在实行专户管理方面，房地产开发企业申请商品房预售许可前，应选择符合监管要求的商业银行作为商品房预售资金监管银行，并与所在地房地产管理部门共同签订三方监管协议。协议应当明确预售资金收存和使用方式、监管额度，以及房地产开发企业、监管银行和监管部门三方权利义务和违约责任。一次预售许可证对应一个预售资金监管账户，监管账户名应当体现“项目商品房预售资金监管专户”字样。《商品房预售许可证》中应当载明监管账户信息，监管账户专用于商品房预售资金的收存和拨付，不得开通任何形式的自动扣款业务，不得作为其他贷款的还款账户或还款担保账户。

规范资金缴存方面，商品房项目预售期间，房地产开发企业要在地产营销场所入口处、签约缴款处和其他显著位置张贴预售监管账户信息。落实房地产项目联系人制度，项目取得预售许可证至开盘前，以及销售期间，项目联系人应实地查看项目公示信息是否完整，抽查预售资金是否按监管要求到账。房地产开发企业应在合同签约前书面提示购房人，告知应该将定金、首付款等直接存入监管账户，并及时办理商品房买卖合同网签。

房地产开发企业不得要求购房款存入非监管账户，严禁预售资金“体外循环”。各市县要建立预售资金监管信息系统，逐笔核查已网签商品房购房款项到账情况。加强对房地产营销场所的明察暗访，重点检查是否在显目位置张贴预售监管账户信息，是否将POS机关联至非预售资金监管账户，是否有营销人员违规诱导购房者将购房款存入非监管账户。

另外《通知》要求，房地产管理部门要结合本地实际，按项目按预售批次确定商品房预售资金监管额度。预售资金按项目管理，房地产开发企业申请使用监管额度内资金，专项用于工程建设支出，原则上应从预售资金监管账户直接转入施工单位账户、建材供应商账户、农民工工资专户等。监管额度内资金在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自划扣；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调项目公司预售资金。

在强化风险防控方面，《通知》提到，房地产管理部门要建立预售资金异动预警机制，对出现存在预售资金余额与工程形象进度不匹配、资金异常拨付等问题的房地产风险项目，要逐一梳理分析原因，实施清单式管理；对存在停工烂尾风险的，要加强实施应急处置。

对房地产开发企业及营销机构违规预售商品房，截留、挪用、违规使用预售资金的，立即暂停销售，暂停监管资金拨付，限期整改；限期未整改到位的，对违法违规行为处罚并予以公示，作为不良行为记入其信用档案，暂缓新办预售许可。对项目公司主要负责人、财务人员、销售主管及营销人员予以约谈问责。在售楼现场发布购房风险警示，增加日常监管巡查频次，每季度至少现场检查一次。对涉及经济犯罪的，要及时移交公安部门处理。

对商业银行未将预售资金监管账户作为按揭贷款到账账户的、未履行商品房预售资金监管协议违规拨付预售监管资金的，房地产管理部门应将该商业银行违规行为即时书面函告当地人行、银保监部门，追缴被违规划扣的资金；情节严重的，监管部门可暂停或者终止其监管银行资格，造成损失的，监管银行应当承担相应赔偿责任。

防范银行“监守自盗”

记者梳理发现本次《通知》监管的对象，不仅包括房地产企业，还包括监管银行，当中写明“情节严重时，银行可能被暂停或者终止其监管资格，并应当承担相应赔偿责任”。

“全国各地出现了不少延期交房、烂尾楼的情况，造成上述局面最直接原因就是预售房款缺乏有效监管。”北京金诉律师事务所主任王玉臣律师接受采访时说：“根据实际经验，预售房款被挪用的情况包括以下情形：预售房款在支付的时候被转移走、预售房款被放到监管账户上后被转移，部分银行在发放按揭贷款的时候，并没有把钱转到监管账户上，出现‘监守自盗’的情况。这些违法行为都会大大增加延期交房、烂尾楼的风险。当前福建省针对银行的规定，可让违反资金监管的银行承担相应的责任，加强监管力度，避免监管资金在监管银行方面出问题。”

针对防范“烂尾楼”风险的问题，上述人士建议可从以下五方面入手：第一，完善相关立法，加强对逃避资金监管行为的处罚力度；第二，各个地方在上位法的框架内，因地制宜，进一步落实和完善相关规定；第三，严格执法，落实预售制度的相关规定；第四，加强对银行的监督和管理，让银行的违规行为和相应的法律责任匹配；第五，加强相关的普法宣传，提高老百姓的法律意识。

完善商品住房预售制度的步伐正在加快

当前，各地对房屋预售制度政策调整力度和方向不断得到明确和加强。

1月，在全国住房和城乡建设工作会议上强调，住房和城乡建设部指出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。

同月，山东省住建工作会议召开，会议明确，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。

2月，河南省住房和城乡建设工作会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州市、开封市为试点积极探索预售制度改革和现房销售。

此外，部分省市陆续进行商品房现房销售试点工作，其中海南省已要求全面现房销售，热点城市部分地块亦在拍卖环节设置现房销售条件。

“短期来看，为实现‘保交楼’，预计预售资金监管及预售政策或将保持严格状态，政策也将更加规范。各地或结合当地实际情况灵活调整预售资金监管和预售条件，促进房地产市场供需两端预期稳定。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在接受记者采访时说。

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