秦虹：产业空间更新是最需要政策创新的地方

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【大河财立方 记者 陈玉静】7月8日，第九届“青岛·中国财富论坛”正式开幕。在“城市空间迭代下的财富动能激发”分论坛环节，中国人民大学国家发展研究院城市更新研究中心主任秦虹表示，谈到城市更新，很多企业、很多地方政府脑子想的第一还是房地产开发、老旧城区改造，未来的城市更新主要是建成区范围内居住空间、公共空间、产业空间三大空间的更新。在她看来，这三大空间是未来在大运营、大管理需要做好的城市更新核心内容。

秦虹认为，居住空间和公共空间因为不产出经济效益，所以最缺钱，政府财政支持不可或缺。

产业空间是创造城市经济财富的地方，过去房产市场好的时候，政府卖地，有大量资金支持公共空间，秦虹认为，下一步把产业空间更新放在主导地位是有意义的。

“产业空间缺政策支持，第一产业空间能不能变，原来工业用地能不能变商业，能不能变办公，能不能改居住，如果能改的话，原来的空间结构能不能调整？需不需要补出让金等，必须给予政策的明确。产业空间更新是城市创造财富、支持反哺公共空间的基础，是最需要政策创新的地方。”秦虹表示。

秦虹表示，各个地方关于城市更新，地方政府都特别重视，的确也给了很多政策，出了很多管理办法、指导意见、各种条例。但绝大部分城市的政策都没有落到实操层面，也是原则上的要求，如果真正实施要做更新的时候，遇到的都是难题，这些难题如果不明确，投资者做了都是违规违章，将来都面临着违法的风险。

“所以要把城市空间打造好，要把城市更新这项行动实践好，真正推动城市的高质量发展，我的观点就是要关注产业空间更新，产业空间更新最需要政策支持。”秦虹表示。

秦虹认为，第一项政策支持就是政府管理政策，第二个政策支持就是金融政策。城市更新要告别房地产开发，房地产开发的金融政策很清楚，就是负债，负债为主要特征，但城市更新归纳到金融是三句话，第一投资基金化，投资过程中做运营靠基金，而不是靠负债。第二更新过程建设的信贷化。第三就是运营的证券化，一旦更新了，整个空间能够有经济产出，要通过REITs进行退出，前期的基金后期的退出，形成城市效益。城市更新看似更新的是空间，实际更新的是内容，我们要通过引业聚业留业来实现城市更新的目标。

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