开发周期长达22年！李嘉诚旗下北京新房项目即将入市，预售单价超9万元

【大河财立方 记者 赖苏婷 北京报道】近日，北京市住建委官网信息显示，北京东四环外朝青板块的新房项目“逸翠园”拿到预售证，将在近期开启预售。

据悉，2001年，该项目由李嘉诚家族旗下的长江实业集团有限公司（简称“长江实业”）以7亿元的价格拿下，楼面价仅1750元/平方米。

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低廉的土拍楼面价与超9万元单价的预售价格形成巨大差异，李嘉诚以囤地赚钱的模式引发市场关注。

“法律禁止‘囤地’的行为，如果出现开发商拿地后不开发，土地应该被收回。”北京市君泽君（深圳）律师事务所律师、深圳电视台财经评论员陆晖告诉大河财立方记者，“部分开发商通过零星的工程开发主张项目仍在开发过程中，以达到‘绕开’监管的效果。”

大河财立方记者梳理财报发现，随着内地房地产行业进入存量阶段，以物业开发为主的长江实业在物业销售方面出现了明显的下滑。

“囤地”开发长达22 年

2001年长江实业旗下的和记黄埔拿下朝阳公园姚家园地块，直至2005年6月才开始动工，并于当年11月开盘销售。

2006年至2013年，该地块所属的项目陆续入市。此次即将预售的“逸翠园”项目，则是该地块最后被开发的部分，从拿地至今开发周期长达22年。

“土地使用期限不以购房者的购入时间为起算点，而是以土地出让日为准。因此，该新盘的使用期限也会相应缩短。”陆晖在接受大河财立方记者采访时说。

大河财立方记者从北京市住建委官网获悉，“逸翠园”位于北京市朝阳区姚家园东里1号院。预售范围包括9栋住宅，准许销售面积为93212.24平方米，最高拟售均价为99744.99元/平方米、最低拟售均价为90672.35元/平方米。

项目所在区域属于朝阳区朝阳公园东侧的姚家园板块，紧邻朝阳体育中心和京城体育休闲公园。周边区二手房价格挂牌单价近10 万元，其中北京星河湾单价约9.9万元/平方米，泛海国际单价超过11万元。

由此可见，“逸翠园”新房价格与同板块二手房持平，具有一定价格优势。

李嘉诚“囤地”后缓慢开发的做法并非首次。

据媒体报道，多年来，长江实业在全国近十个城市十余个项目，均通过“蜗牛式”开发方式，延长土地开发周期从6年到10多年不等，李嘉诚旗下的和记黄埔曾被列入了上海官方囤地名单。

公司内地物业收入跌幅明显

从去年全年和今年上半年的财报可以看出，长江实业物业销售收入持续出现疲软，其中内地物业收入跌幅较为明显。

根据长江实业披露的2023年中期业绩报告，今年上半年，已确认物业销售收入为82.46亿港元，同比减少59.6%；收益为35.3亿港元，同比减少56.2%，收益下滑严重。

长江实业物业销售收入以地区划分主要为中国香港、中国内地和海外。其中，中国香港和中国内地物业销售收益相对于去年同期，录得减幅。

去年，长江实业物业销售业绩同样出现较为明显下滑，其中中国内地跌幅最为明显。

据悉，去年公司物业销售收入257.56港元，与2021年的377.98亿港元相比下滑了31.86%。相比2021年，中国香港和中国内地的收入分别减少7.71%和54.35%。

2022年，长江实业在中国香港的物业销售收入主要来自SeatoSky和21BorrettRoad第1期的住宅单位、车位，中国内地的则主要来自上海商用发展物业——世纪盛荟广场、广州逸翠庄园和北京誉天下的住宅单位。

对于未来的物业计划，李泽钜在今年上半年财报中表示，将继续物色合适投资机遇以增加土储，并优化旗下物业发展组合。

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