杨在明：拆迁中这几种常见误区，导致维权效果大打折扣

很多被征收人在遇到违法征收拆迁时由于缺少法律知识，错过了最佳的维权时机，导致本可实现的维权效果大打折扣。在明律所作为一家在征地拆迁领域处于业界领先地位的律所，已经为5万多个当事人维护了合法权益，其律师团队在代理的2万多起案件中经常遇到这种状况。

为避免更多人在拆迁维权中陷入被动，在明律所创始人、主任杨在明结合相关案例，总结了常见的几种维权误区，帮助被征收人更好地维权。

不注意保留证据将导致“有理说不清”

杨在明律师在代理拆迁案件中发现，被征收人由于大多缺乏通过法律手段维权的思维，往往也不注意保留证据，当律师提出要搜集必要的证据时，当事人会感到很茫然。杨在明律师表示，如果不保留好证据，将导致有理说不清。

那么对于被征收人来说，哪些重要证据需要保留呢？杨在明律师表示，征收拆迁所需要的证据一般包括征收方发布的所有书面文件，例如征收公告、补偿安置方案公告、评估报告和补偿公示表。有些被征收人对此不加以重视，导致文书遗失，甚至因不满情绪直接撕毁丢弃，这将导致在后期诉讼中无法举证，也就加剧了维权的难度。所以，一定要将书面的文书保存好。

杨在明律师提示，这些文件如果送达给被征收人，务必保留原件。如果是征收方张贴的，可以拍照保存，在需要时打出复印件就可以。

杨在明律师特别提醒，如果遭遇强拆，需要通过拍照、录像等方式保存证据：在拆迁启动初期，需要将房屋和屋内物品拍照、录视频，这样在强拆后，被征收人就有证据证明强拆所造成的损失。条件允许的话，将强拆现场也拍照或录视频。如果无法对现场取证，可以事后再对被强拆的房屋取证。遭遇强拆时要报警，因为报警之后公安机关有义务告知是谁拆的房子，这样实施强拆的主体就能够明确，这也是保存证据的一种手段。需要注意的是，拍摄的视频、照片一定要保存在拍摄设备上，不能打印或者刻盘后就删除。因为按照法律规定，照片和视频的原件需要保存在拍摄设备上。

迫于压力违心签订协议大大降低维权效果

在某些地方政府征收拆迁过程中，往往出于降低征收成本的目的，采取一些非法措施。例如对被征收人断水断电、打砸房屋等。在这个过程中，被征收人往往由于不善于用法律手段维权，在扛不住征收方压力之下被逼签拆迁补偿协议。

在明律所代理拆迁案件中就有这样一位女性当事人，她在某村拥有一处宅基地，其上建有3层小楼，面积300多平方米。后所在村被纳入当地城中村改造项目范围。由于其不接受征收方的协议，其房屋所在地很快被断水断电断路，房屋也遭到打砸破坏。遗憾的是，其迫于拆迁方的上门逼签而签订了拆迁补偿安置协议，协议中约定了对其“女儿户”补偿利益不利的条款。对她的补偿不仅远低于周边房屋的市场价格，也与其他男性村民相去甚远。

虽然协议内容“显失公平”，且是在被征收人遭胁迫的情况下签订的，具有通过打官司宣告无效的可能性，但是需要被征收人列出证据证明签约过程中遭遇了逼签，同时行政协议内容显失公平。杨在明律师表示，从大量司法实践来看，这并不是一件容易的事情。最终也可能通过打官司废除协议，但维权成本大大提高，维权的效果相对也会降低。

杨在明律师提醒被征收人：在对补偿安置条件不满时，不要签协议。遭遇逼签等紧迫局面，一定要尽快委托专业律师介入，拿起法律的武器，避免更加恶劣的侵害发生。

房屋被强拆后才找律师贻误时机

杨在明律师总结代理的大量案例发现，很多当事人在遇到拆迁时，一开始都盲目相信政府不会违法征收，即使不满意政府的征收条件，他们觉得只要不在协议上签字，就能获得谈判的主动权。直到地方政府把他们的房子强拆了，他们才匆忙开始求助于律师。

杨在明律师建议，如果被征收人认为拆迁补偿存在明显不合理情况，一定要尽早委托律师介入，律师可以通过发出律师函、申请政府信息公开等综合法律手段促使征收方进行谈判，由此可能大大降低维权成本，甚至通过律师谈判即能帮助被征收人争取到合理补偿。反之，如果等到房屋被拆除再找律师，将导致贻误维权良机或导致维权成本大大提升、所获补偿大大降低。

对于强拆行为，被征收人总认为：没谈妥条件就拆了我的房子，这肯定是违法的对此，杨在明律师表示，强拆分合法强拆和违法强拆。

“怎么区分合法和违法呢？有人说，有法院裁定的强制执行书的强拆是合法的，没有的就是违法。判断并不这么简单。”杨在明律师解释说，有裁定的强拆不一定是合法的，因为，法院的裁定也不一定是正确的。但没有裁定的强拆行为，肯定是违法的。

据了解，实践中，政府强拆程序违法的情形比较多，也就是说，很多政府强拆都是在没有法律文书的情况下进行的。这种情况下，被征收人想得到一个强拆违法的判决，并不是很难的事情。在杨在明律师看来，确认强拆违法的案件含金量并不高，年轻律师也可以做的很好。

“很多当事人，在拿到确认强拆违法的胜诉判决时，欣喜若狂，认为官司打赢了。实际上，能否拿到国家赔偿才是他们最终的诉求目标。一个残酷现实是，确认强拆违法的大部分案例都只是程序违法而不是实体违法，在寻求国家赔偿时，其作用效果并不好。”杨在明打了个形象的比喻，确认强拆违法只是万里长城走完了第一步。最难走的路，是申请国家赔偿。

杨在明提醒说，国家赔偿中很重要的方面就是当事人的举证。所以，无论是政府强拆还是法院强拆，被征收人都要保留证据。如果认为强拆违法，及时进行司法救济，以避免更进一步的被动状态，是很重要的事情。在法院已下达司法强拆裁定之时，救济的空间就很小了。

杨在明律师还发现，很多被征收人仅对房屋征收公告中要求搬迁的期限很敏感，而对公告中载明的复议、起诉期限却很不敏感。

根据我国《行政复议法》和《行政诉讼法》的规定，公民需在60日内提出行政复议申请；在6个月内提出行政诉讼。杨在明律师表示，实际上，在被征收人认为补偿不公正、公平而对补偿方面的决定、裁定持有异议时，并不愿搬迁，此时，要求搬迁的期限并不必然带来确定的法律责任，因此，这个搬迁期限并不重要。相反，复议、起诉的日期却很重要。因为行政法当中的期限与民商法当中的期限不一样，民商法当中规定的期限可以中止和延长，而行政法案件当中规定的期限则相对固定，一旦超过了这个期限，就丧失了维权机会。

盲目追求拆迁利益最大化导致多输局面

很多被征收人都追求实现拆迁利益最大化，希望抓住难得的拆迁机会发一笔财。甚至有被征收人在律师帮助其争取到起初的目标后，被征收人又在此基础上提高了补偿目标。

对此，杨在明律师表示，我们在明所的律师，在给老百姓普法的时候，一直强调拆迁利益的合理化，而不是拆迁利益最大化。土地征收是涉及到被征收人、征收方、公众等多方利益的一场博弈，因此拆迁补偿应该建立在公平合理的基础上，而不是为了追求利益最大化而去进行激烈的对抗。现实中，这种盲目追求拆迁利益最大化最后导致多输局面的案例比比皆是，既没有得到应有的拆迁补偿，还阻碍了新项目的建设。

杨在明强调：“作为一名拆迁律师，我们应该从社会公平正义角度出发，成为多方利益的协调者，依法保障被征收人得到公平、合理的拆迁补偿，让建设项目顺利推进下去，实现多方共赢的结果。”