西湖区助推老旧小区综合改造提升 完善服务配套设施让城市更宜居

夏夜的西湖区蒋村花园社区如意苑里，静谧和谐。小区内的绿地、树木、廊亭及荷花池塘里光影灵动，营造出风姿绰约的浪漫意境，晚饭后的居民们三三两两徜徉其间，悠享家门口的斑斓夜色。

去年，如意苑被列入西湖区老旧小区综合提升改造三年行动计划，涉及楼房的修缮整治及公建设施改造、小区道路和停车位调整、绿化环境提升等内容，经过半年多的施工建设，已于八月完工，惠及2000多户居民。 

老旧小区综合改造提升是2020年度市政协确定的月度协商课题。市政协党组高度重视老旧小区综合改造工作，城建和人资环专委会组织由界别、委员工作站、区政协参加的课题调研组(以下简称“调研组”)，市、区两级政协委员联合调研，为助力老旧小区综合改造提升建言献策。

做优顶层规划设计

兼顾区域环境均衡性

老旧小区综合改造提升是一项综合性、系统性、全域性工作，规划先行很有必要。调研组认为，应优先做优规划设计，进一步提升项目实施的精准度。一是要把规划设计作为重要手段，加强对成片改造项目的规划、论证工作，做细规划设计方案，把政府愿景、居民意愿转化为现实，成为统领各类型建设项目的准则。可参照北京、上海的模式，探索社区规划师制度。二是量力而行确定规划设计方案，结合空间现实、居民需求，综合评估资金来源、财政补贴和后期管理维护成本，实事求是、因地制宜地确定改造标准与改造内容，做优、做细规划设计方案。

“由点到面”，兼顾区域环境的均衡性、普惠性。民进市委会也认为，应该以城市设计为龙头，以行政社区为单位，以区域内现有或具有可提升空间的商业、综合服务中心为核心，参考居住区15分钟生活圈规划标准，确定合理辐射范围内待改造的老旧小区。以此为基础，结合原有老旧小区各自存量设施，统筹布局满足规划区域范围人口生活服务配套功能，设定提升标准，编制合理且可持续的改造计划及清单，使得小区改造项目更具针对性、必要性，为整个区域生活环境提升带来均衡性、普惠性。

统筹协调创建项目

合理确定建设时序

老旧小区改造综合性较强，涉及项目较多，工程施工中需要对接民政、卫健、管线单位等数个部门、单位，要进一步统筹建设时序和建设需求，力争做到最短的时间“综合改一次”。下城区政协针对老旧小区综合改造提升组织开展了专门协商监督活动。他们发现，衔接机制不畅影响旧改项目进度统一安排，他们希望进一步推动各单位加大施工力量配备，特别是水务、电力部门克服短时间内施工量大的困难，做到科学调度力量，增强与各项目的配合衔接，为打赢旧改民生仗做好充足准备。

工作时序的不衔接，居民群众意见比较大。调研组同样希望加强统筹，进一步理顺各类项目工程的推进机制。一是要做好各类创建项目的统筹协调，将老旧小区改造与智慧城市、健康城市、未来社区、垃圾分类、无障碍环境建设、二次供水改造等项目结合起来，强化建设项目的协同意识，做好工作衔接，统筹推进，形成合力。二是加强市政工程项目统筹协调，市级层面在汇总各区改造计划基础上，统一和各运营商就强弱电、自来水、煤气等管线迁改计划进行协调对接，统筹安排工作进度，实现“最多挖一次”。

动员多方资金资源

探索长效管养机制

老旧小区改造中，居民个人出资意愿低，较多小区无物业维修基金，社会资本介入也相当谨慎。如何引导多方参与共建共治，需要努力寻求突破?江干区政协在总结凯旋街道景昙社区试点工作和进一步调研的基础上，给出的破解之策是，认真总结“平改坡、背街小巷、庭院改造”等经验，动员和吸引社会资源参与改造;采取赋予小区特许经营、建设停车泊位、养老托幼服务、5G社区项目开发等，积极引导社会资本参与改造;从建立有偿使用新建、新增设施上做起，小区长效管养从住宅维修资金补交、再缴来实施，推进社区居民自治往前走一步。

民进市委会有类似建议，进一步加大老旧小区盈利空间挖掘力度，积极探索以代建租用、二次开发补偿、物业收益期权等实践力度，吸引社会资本参与旧改工程，破解资金财政拨款来源单一的问题，增加整体投入强度，有效提升居民生活服务、居住品质。

从理顺出资方法律关系的角度，九三学社市委会提醒道，小区(建筑)红线内属私权范畴的改造工程，从改造工程实施现状以及有利于推动工作的角度考虑，建议由政府以财政补贴的形式与业主共同出资。同时，鉴于业主缺乏必要的推动改造工程的组织能力，街道办、指挥部推动改造工程时，是向业主提供服务而不是替代业主承担法律责任。

拓展多维空间

完善服务配套设施

多数老旧小区内部及周边空间资源匮乏，通过什么样的途径统筹空间拓展，实践中需要进一步探索。江干区政协建议街道、社区认真排摸小区内部土地及社区周边公有房产情况，采用置换、征迁或收购方式，缓解老旧小区配套服务空间不足问题。同时，以“街区制”理念开放社区，提高智能化管理程度，逐步拆除单位自管房、口袋公园、一层单元楼及社区内不同小区的围墙，通过拆围墙的方式来实现老旧小区空间拓展。从长远看，他们认为，要确立“停车泊位向地下要空间，配套设施向空中要资源”的观念，由牵头职能部门主动沟通政策，研究论证老旧小区“开发地下空间”和“实施住宅加层”项目，综合居民意愿、周边环境、建筑结构以及社会资本意向等，选择部分区块试点探索。

“由房到人”，满足居民对改善生活方式的需求，民进市委会则主张，要跳出老旧小区就是修修补补的传统思维，从“经营城市”的视角合理规划。要把老旧小区的改造与城市土地筹划、新建工程相结合，把历史原因造成的低标准改造整合到区域环境提升的一部分，加大老旧小区未来社区建设的探索力度，通过城市更新发展解决中长期的欠账。如小区安全、停车需求、养老服务、幼儿托管等老旧小区无法通过自身解决的问题，可以通过周边地块的规划开发综合布局，逐步补齐老旧小区的基础设施短板。

搭建协商平台

扩大公众参与

市政协致公党界别委员工作站走访了拱墅区、江干区、上城区等老旧小区改造项目现场，与市区发改、环保和各承建单位、社区工作人员、居民代表做了沟通并且进行了相关资料收集分析后发现，前期老旧小区改造之所以取得了比较好的成果，一个很重要的做法是注重公众参与。他们也坦言，公众参与方式还有可以改进的地方，比如，征求意见以发放表格为主，形式单一;征集意见的对象居家老人较多，对其他年龄段人群，特别是中青年人群意见不够重视;改造成果满意度第三方绩效评价体系未建立，居民没有机会监督成果验收等。工作站呼吁，扩大公众参与的广度，广泛充分征求社区不同年龄段人群的意见;通过建立微信群、召开意见征求会，增加居民的参与度和意见表达的渠道机会，让更多旧改意见在方案中充分体现，提高旧改成果居民的满意度，也为今后小区的长效管理打下很好的基础;鼓励社区居民自发成立监督小组，从意见征求开始，对工程进行全过程监督并负责解释同社区居民对工程的各类疑问。在验收考核中，也应邀请各年龄段居民代表参与。

为真正体现民意，江干区政协建议修改征求意见表中的“必改项”名称，调整为基础类和自选类，同时要更加重视建筑本体的“修破补漏改旧”，居民改造意愿强烈的屋顶及墙体渗漏、楼道综合整修、油烟外排改造等项目列入或调整为基础类。针对目前以发放意见征求表为主，手段相对单一的实际，他们的经验是，搭建好协商平台，既尊重民意又引领群众。对居民意见不统一，管理决策层又觉得很有必要实施的项目，利用协商方式畅通表达利益诉求，小区内的围墙拆不拆、绿化和车位的关系如何处理、垃圾集置点放哪里、光伏发电项目要不要上、改造后的物业该怎么管等等，通过众人事情众人商量来实现凝聚共识、汇聚民力。

完善物业管理

巩固成果协同治理

列入改造计划的老旧小区多为无专业物业小区，旧改工作完成后亟须加强长效管理，是各调研主体的普遍共识。下城区政协提出，针对已完成和即将完成改造的老旧小区，提前谋划，出台市级层面政策规范，将老旧小区统一转变为引进“小区管家”等准物业管理，明确物业收费标准，设立老旧小区业委会等政策指导，保障老旧小区长效管理。

把金牌管家、小区管家等这种共性上升到制度层面，从治理体制机制层面创新，以“大社区”“大物业”“大家庭”理念为指导，构建“三驾马车+若干市场主体”的“社区协同治理”机制。江干区政协的基本思路为：一是政府重点培育物业管理类企业，鼓励、支持综合型物管企业承担更多的服务职能，政府通过奖励、补贴、购买等方式，把这些服务输送给社区、居民;二是推动老旧小区成立业委会，社区居委会、小区业委会、物业企业“三驾马车”实行合署办公，实现集约化的同时，提高社区治理的协同效能;三是推进社区自治往前走一步，努力破解老旧小区居民过度依赖政府的困局，积极引导老旧小区业主居民补交、再缴住宅维修资金，协商确定老旧小区物业管理费标准。老旧小区将依托这种“社区协同治理”机制的创新实现长效善治。

结合未来社区打造，民革市委会建议选择部分商品房性质或基础条件较好的老旧小区，尝试由小区业主委员会牵头，委托社会力量介入改造方案设计、施工、后续运营等全过程生命周期的建设和运营，政府和相关专业部门进行业务指导和把关，业主、企业、政府共同打造未来社区治理场景，真正实现业主自治。