划定银行房地产贷款“红线” 有助于保持市场平稳有序发展

1月1日起，中国人民银行、银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》正式实施。新规要求，银行业房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。新规实施之后，对市场的影响如何备受关注。

业内人士认为，在“房住不炒”基调之下，市场对于此次政策出台，已有部分预期。近年来，金融管理部门围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标加强房地产金融管理，同时积极探索创新宏观审慎工具，从供给和需求两侧入手，建立了首付比动态调整机制、试点了房企融资新规“三道红线”等，房地产金融管理长效机制进一步完善。在此背景下，房地产贷款增速持续回落。中国人民银行发布的《中国金融稳定报告(2020)》显示，截至2019年末，我国房地产贷款余额44.41万亿元，同比增长14.8%，较上年回落5.2个百分点。总体看，我国房地产市场保持平稳，市场主体预期也趋于稳定。

在此背景下，进一步对银行的房地产贷款余额划定“红线”，有利于继续推动房地产市场平稳健康发展。

“新规对市场影响有限。”招联金融首席研究员董希淼认为，建立房地产贷款集中度管理制度主要出于三方面考虑：一是防范银行业房地产金融风险;二是助力落实“房住不炒”目标;三是推动信贷资源更多流入重点领域和薄弱环节。董希淼表示，加强管理和调整的政策方向是明确的，相信会把握好政策的节奏和力度。值得注意的是，新规对不同类别的银行业金融机构实行分档管理，并且给目前不达标的机构充分的整改空间和时间，有助于保持市场平稳有序发展，因此总体上对市场影响有限。

具体来看，《通知》明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。比如，第一档中资大型银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%。

对于超标的银行，《通知》也设定了差别化的过渡期安排。2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为2年;超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为4年。央行有关人士表示，对个别超上限较多的银行，允许其申请延长过渡期。

“大部分银行已达标或超标幅度不大，少部分超标较多的银行未来需进一步降低房地产贷款增速。”长城证券银行业分析师邹恒超测算，在38家上市银行中，有11家银行房地产开发贷款占比超出上限，8家银行个人住房贷款占比超出上限。在2年至4年过渡期内，超标的银行不用压降存量房地产贷款，但未来增速需要下降。

“占比较低的银行可能还有增长空间。”董希淼表示，贷款余额占比超标的银行不多，因此新规总体影响有限。不过，房地产贷款面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款利率和条件或有小幅调整。此外，部分城商行、农商行、村镇银行等房地产贷款占比还有一定的增长空间。

值得注意的是，住房租赁贷款并不纳入房地产贷款统计，这也体现出鼓励发展住房租赁市场的意图。《通知》明确，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算，其中包括公租房建设等领域的贷款。同时，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内(至2021年底)回表的房地产贷款不纳入统计范围。

国泰君安分析师认为，房地产贷款集中度监管政策落地，稳定了市场对银行未来如何开展房地产贷款业务的预期。银行业整体达标压力不大，无需过度担忧。