杭州市物业管理新规明年3月1日起施行 为破解物业管理“顽疾”开出法治良方

“小物业”牵动“大民生”。作为衡量城市管理水平的重要标志，物业管理的好坏直接影响着市民的获得感、幸福感、安全感。

在现实生活中，人们经常因为小区物业管理问题得不到有效解决而烦恼。比如，遇到物业服务人不作为怎么办?业委会缺位问题怎么破?共有部分产权不清怎么管?维修资金怎么使用更合理?

记者从昨日上午召开的《杭州市物业管理条例》新闻发布会上获悉，新修订的《杭州市物业管理条例》将于2022年3月1日起施行，为破解这些物业管理“顽疾”开出了法治良方。

发布会上，市人大常委会法工委就条例修订背景、主要内容进行了详细解读，市住保房管局就法规宣传、贯彻等情况作了介绍。

为什么修订条例?

现行《杭州市物业管理条例》于2014年5月1日施行，对规范我市物业管理活动、维护业主和物业服务企业的合法权益发挥了积极作用。

“随着民法典的施行，现行条例存在部分规定和上位法不一致的问题，必须要尽快解决。”市人大常委会法工委主任陈马多里介绍，在维护国家法制统一的同时，修订条例也是构建基层社会治理新格局的需要。通过修订条例，在物业管理领域落实党建引领，充分发挥党的政治优势和组织优势，进一步提高物业管理能力和基层治理水平。

群众有所呼，立法有所应。近年来，我市物业管理问题增多，矛盾纠纷呈现出诉求多元化、形式多样化、内容复杂化等特点，通过修订条例对这些问题作出了回应。

此外，我市不断完善物业管理制度，坚持数字赋能，推广“小区管家”“金牌大管家”等创新模式，并取得了一些成果和经验。“这也需要我们通过修订条例，来巩固提升物业管理的这些好经验和好做法。”陈马多里说。

值得一提的是，本次条例审议修改历经了近八个月的时间，收到社会各界意见建议1000余条，市人大常委会进行了认真研究审议，对合理内容积极予以采纳。

新修订的条例有哪些亮点?

相比条例修订前的七章六十八条14000多字，本次修订后，条例增至九章九十三条20000多字。条例修订后结构更为完整、逻辑更为清晰，也体现出满满的杭州特色。本报记者重点梳理了以下六个方面的特色亮点：

亮点一：纳入基层治理，突出党建引领。

物业管理不仅关乎住宅小区自身，也是群众自治和社会治理的重要内容。本次修订后，条例明确将物业管理活动纳入基层社会治理体系，坚持党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、协商共建的工作格局，还规定建立人民调解、行政调解相衔接的物业管理活动纠纷多元调处、化解机制，完善行业组织的有关规定。

从加强社区治理入手，发挥党建引领作用，符合新时代要求。可以看出新版条例的出台施行，将有助于构建具有杭州特点的特大城市基层治理新格局。

亮点二：完善业主自治组织，创设物管委制度。

业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理中居于重要地位。

本次修订后，条例对业主委员会的工作职责、选举制度、运行管理等有关规定作了进一步完善。

没有业委会怎么办?条例创设了“物业管理委员会制度”，作为对业主自治机制的补充和落实物业管理属地责任的举措。对于新交付的物业小区、尚未成立业主大会、业主委员会运作失灵、业主委员会换届选举、没有成立业委会的旧小区等，条例规定可以由依法成立的物业管理委员会临时代行业主委员会职责，保障物业管理的有序进行。

亮点三：强调信息公开，保障业主知情权。

翻看新修订的条例，不仅明确规定了信息公开的形式，还在相关章节专门规定了业主委员会、物业管理委员会、物业服务人、建设单位的信息公开义务。

比如，条例第六十条第二款规定，“业主委员会应该定期委托专业机构对共有收入的收支情况进行审计，并将审计结果向全体业主公布。”条例第五十一条规定，物业服务人应当长期公开、及时更新“物业服务内容和标准、收费标准和方式等”信息。

亮点四：突出数字赋能，提升物管效率。

近年来，我市积极推进物业管理工作数字化改革，于2019年启动杭州市物业监管服务平台建设，目前，可查询监督物业企业在管项目4055个;可查询监管有实际项目在管的物业企业748家。

本次修订后，条例鼓励运用数字化等新技术、新方法，发挥公共数据平台作用，倡导业主投票采用电子方式，解决业主投票率低、决策难的问题，并积极推进数字化建设，规定由市房产主管部门负责建立、维护本市物业管理信息网络系统，并推广运用。

亮点五：坚持问题导向，破解物管难题。

针对物业服务质量、共有部分管理、维修资金使用等物业管理中常见的问题和纠纷，新修订的条例坚持问题导向，都作出了相应规定。

为了提升物业服务质量，新修订的条例明确禁止物业服务人强制获取生物信息、泄露个人信息、强制购买其提供或者指定的商品或者服务以及其他侵害业主、非业主使用人的人身、财产权利的行为，并明确物业服务收费标准及其调整程序，还对物业费的承担和交纳作了修改完善。

本次修订后，条例在国家和省有关物业专项维修资金的缴存、使用等制度的基础上，进一步明确由区(县、市)城乡建设主管部门在办理物业竣工验收备案时核验物业专项维修资金的交存情况，并对物业专项维修资金的正常使用、紧急状况下使用以及禁止使用情形等作了补充规定。

条例将物业管理区域划分单独作为一章，明确在编制建设工程设计方案或者初步设计时，应当合理确定主要配套设施设备的共用范围，同时对老旧小区物业管理区域划分问题作了规定。此外，条例还对共有部分承接查验、移交、共有物权登记公示、利用共有部分进行经营产生的收入的管理等事项作了规定。

亮点六：增设专章，明确管理部门职责。

物业管理项目多、涉及面广，充分调动各方积极性很有必要。本次修订，特别增加了“监督管理”这一章节，明确了房产主管部门及其他部门、街道办事处、乡镇人民政府等各方的监督管理职责，借助各方力量共促物业管理水平提升。

比如，条例规定市房产主管部门负责监督管理本市行政区域内物业管理活动，包括要建立和完善物业服务信用管理制度，建立维护本市物业管理信息网络系统等。而街道办事处、乡镇人民政府则应当将物业管理纳入基层治理工作，落实人员、经费等。

如何抓好条例贯彻落实?

法律的生命在于实施。为确保新修订的条例落地落实，市住保房管局副局长张震华介绍，将根据条例的授权规定和实际工作需要，起草并出台物业管理委员会组建运行具体办法、物业承接查验具体办法等配套制度和规范性文件，还将对现有的业主大会和业委会工作指导规则、业主大会议事规则示范文本、前期物业服务及物业服务合同示范文本等进行全面修改完善，为实际操作提供确切依据。

接下来，市住保房管局将大力开展物业行业乱象集中整治行动，重点针对物业服务质价不符、漠视业主合理诉求、经营性收支公示不规范、侵占业主共有部位等问题进行排查整改。与此同时，将按照条例要求创新监管模式，通过日常考核、专项考核、实地检查、业主和业委会评价等，以业主满意为主要内容，每年度对物业服务企业开展星级评定，推动物业服务企业自觉提高服务质量，让业主拥有更多的监督权、选择权。(记者 郭燕)