南京市住房租赁企业租赁资金银行监管实施细则今起实施

今天起，房主把房子租给租赁企业，租金不再从租赁企业方收取，而是由银行直接划拨。从今天起正式实施的《关于南京市住房租赁企业租赁资金银行监管实施细则(试行)》(以下简称《细则》)明确，住房租赁企业单次收取房客租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房东支付租金、向租客退还押金。

南京在册住房租赁企业已超1.6万家

据介绍，2017年以来，在人口净流入的大城市，一批住房租赁企业迅速成长，租赁市场得到了飞速发展。以南京为例，目前在工商注册登记从事住房租赁相关经营范围的企业超过1.6万家，正在经营并实现报备的企业超过700家。

记者了解到，由于目前国家住房租赁行业管理的相关法律法规尚不够健全，加之行业门槛低，企业盲目扩张、租金收付缺乏监管，“高收低租”“长收短付”“租金贷”等行业风险问题逐渐暴露，一些城市出现租赁企业“爆仓”事件，侵害了众多房东房客的权益。近两年来，我市先后曝光的问题租赁企业、经纪机构有80多家。就在前不久，针对南京浦云公寓管理有限公司、南京青城公寓管理有限公司涉嫌存在的“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为，鼓楼区住房保障和房产局、江北新区住房建设与管理中心、市房屋租赁指导中心联合发布通告，进行风险提示。

单次收取租金超3个月须纳入监管账户

规范租赁市场，有效降低租金收付风险，近年来，从国家到地方，各类政策文件密集出台。2019年12月，住建部等六部委联合印发《关于整顿规范市场秩序的意见》，提出要指导“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户;2020年12月，南京市住房保障和房产局等八部门《关于进一步加强全市住房租赁市场监管规范市场秩序的通知》，提出要加强租赁机构租金收付管理，施行租赁机构租金银行监管;今年4月，住建部等六部委联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，要求对单次收取租金超过3个月或押金超过1个月的住房租赁企业开展租赁资金监管，我市及时出台《细则》，进一步明确如何对租赁企业的租金进行有效监管。

所谓轻资产住房租赁企业，即通过租赁、委托管理、与产权方运营合作等非自持方式获取住房，向承租人转租(包括对房源装修改造后转租)获得租金价差，或者以代收租金、提供租赁管理、物业管理等服务名义变相转租获取经营收益的住房租赁企业。目前南京活跃的这类企业超过200家。包括自如租房、花海公寓等，其中规模最大的自如租房在南京市场经营的房源超过2万套，花海公寓的房源超过800套。

根据《细则》，住房租赁企业单次收取房客租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房东支付租金、向租客退还押金。另外，采取不当手段以期达到规避资金监管的目的，如以不合理高价租金水平收取不超过3个月租金，或以不合理高价收取不超过1个月押金等情形的，也应纳入监管账户。

“市场正常租金价格为1000元/间，一年租金价格为1.2万元。按照规定，超过3个月的必须接受监管，企业若按照3个月来收取，正常应收3000元，但企业为了逃避监管又想多收，就按照4000元/月来收，单次收取3个月的总租金为1.2万元，然后美其名曰‘付三送九’，这就是典型的以不合理租金价格规避监管。”市房地产交易中心租赁科工作人员举例介绍。

首批租赁资金监管银行共3家

据悉，我市第一批住房租赁企业租赁资金监管银行共有3家，包括：建行南京分行、中行南京分行以及恒丰银行南京分行。今起，轻资产租赁企业须选择1家开展租赁资金监管的银行，并开设1个租赁资金监管账户。监管银行按照协议约定向租赁企业、房东、房客提供便捷的合同信息查询、资金便捷支付等服务;并根据监管协议和有关合同，按照租赁企业向房东支付租金的周期，将租金划转房东，并将对应房东支付周期租金盈余部分等划转租赁企业一般结算账户。另外，监管银行还须建立监管账户不明款项处理机制，确保资金缴存、划转的及时准确。

相关业内人士提醒，租客在租房时切记查看租赁企业资质，企业是否开设租赁资金银行监管账户，尽量不要一次性支付超过3个月的房租，避免财产损失和法律风险。( □南报融媒体记者　顾小萍)