青岛将全面实行“先验房后收房” 9月1日起执行！

7月20日，青岛市住房和城乡建设局官网最新发布了《青岛市住房和城乡建设局行关于进一步落实建设单位工程质量首要责任的通知》。

据悉，该文件今年2月21日发布过征求意见稿，此次为正式下发，自2022年9月1日起施行，有效期至2027年8月31日。最新通知中明确提出：加强住宅工程质量管理。主要从全面实行先验房后收房、深化住宅工程质量信息公开、提倡按套(户)出具质量合格证、加强与房屋预售联动管理、明确质量保修期限、推行住宅工程质量潜在缺陷保险等方面提出加强住宅工程质量管理的具体举措。

关于进一步落实建设单位工程质量首要责任的通知

全文

各区、市住房和城乡建设行政主管部门，西海岸新区住房和城乡建设局，各有关单位：

为贯彻落实住建部《关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》(建质规〔2020〕9号)及省建设厅《关于压实建设单位工程质量首要责任的实施办法》(鲁建质安字〔2021〕14号)等文件精神，全面压实建筑工程建设单位工程质量首要责任，切实加强建筑工程质量管理工作，全力推进青岛建筑业高质量发展，现将有关工作通知如下：

一、明确建设单位质量首要责任

建设单位作为工程建设活动的总牵头单位，是工程质量第一责任人，对保障工程质量起主导作用，依法对工程质量承担全面责任。建设单位应当严格落实项目法人责任制，全面履行管理职责，开展工程施工质量评价，确保工程质量符合法律法规、工程建设强制性标准和合同约定。鼓励工程质量达到并且超过行业标准、国家标准。

(一)建立健全项目质量管理体系

建设单位应当根据工程规模按照相关规定建立项目管理机构，配备项目负责人、项目质量主管等管理人员，明确其质量责任和上岗要求。建设单位不具备管理条件的，可聘用专业机构或人员，也可委托具有相应能力的工程项目管理机构，对工程建设全过程提供专业化的管理和服务。

1.强化项目管理人员配备。《注册建造师执业工程规模标准》规定的大型房屋建筑工程，其配备的施工质量主管不少于2人，且应当具有工程建设类执业资格或者工程建设类中级及以上专业技术职称。《注册建造师执业工程规模标准》规定的中、小型房屋建筑工程，项目负责人应当具有工程建设类执业资格或者工程建设类中级及以上职称。

2.严格落实项目法人责任制。加强对建设单位及其法定代表人、项目负责人质量信用信息归集，对存在违法违规行为的有关工程质量责任主体、单位的相关负责人进行约谈，将其不良行为记入企业和个人信用档案，并与工程建设项目审批管理系统等实现数据共享和交换。将违法违规行为主体列为重点监督对象，同时采取公开通报、约谈企业负责人、取消评优评先资格等惩戒措施，压实项目法人责任制，确保工程质量安全。

3.全面压实工程质量终身责任制。建设单位应当建立健全工程项目各方责任主体项目负责人质量终身责任信息档案，实现质量责任可追溯。建设单位法定代表人要按规定签署《法定代表人授权委托书》，明确项目负责人的质量责任。项目负责人应当按照规定签署《工程质量终身责任承诺书》，依据有关法律法规及标准规范对工程项目的建设工作进行组织协调和管理。建设单位项目负责人在工程设计使用年限内对工程质量承担相应终身责任，对因违法违规或不当行为造成工程质量事故或质量问题承担相应责任;因工程质量给工程所有权人、使用人或第三方造成的损失，建设单位应依法承担赔偿责任，有其他责任人的，可按照法律规定和向有关责任人追偿。

(二)加强建筑工程事前预控管理

1.严格执行基本建设程序。建设单位应当按照规定向勘察、设计、施工、监理等单位提供与工程建设有关的原始资料，并保证其真实、准确、齐全。应按照先勘察、后设计、再施工的原则，依法依规办理施工许可等建设手续，禁止未取得施工许可等建设手续开工建设，禁止明示或暗示施工单位违规开工建设，禁止未组织竣工验收或验收不合格擅自投入使用。

2.严格执行工程承发包制度。建设单位应当依法将工程发包给具备相应资质的勘察、设计、施工、监理等单位，不得肢解发包工程、违规指定分包单位，不得直接发包预拌混凝土等专业分包工程，不得指定按照合同约定应由施工单位购入用于工程的装配式建筑构配件、建筑材料和设备或者指定生产厂(供应商)，不得明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。

3.保证工程合理工期。建设单位应当根据工期定额和工程的具体条件合理确定工程建设工期，应当保证工程建设所需资金，按照合同约定及时支付费用，不得任意压缩合理工期，确需调整工期且具备可行性的，应当提出保证工程质量和安全的技术措施和方案，经专家论证通过后方可实施，并承担相应增加的费用。因不可抗力以及重污染天气、重大活动保障等原因停工，建设单位调整合同约定的，应相应调整相关费用。建设单位应严格执行施工合同约定的节点工期和总工期，若工程建设工期压缩定额工期的幅度超过10%(不含)的，应组织市级以上工程技术专家对相关技术措施进行质量安全符合性和可行性论证，并承担相应的质量安全责任;合同工期一旦确定，原则上不得更改;确需更改的，应主动征求施工总承包单位的意见，双方达成一致后，建设单位应组织市级以上专家论证通过，并及时告知质监机构。建设工期压缩不得降低工程质量标准。

4.规范工程价款计价行为。建设单位应当科学合理确定工程造价。编制建设项目概预算时，根据质量创优目标、住宅工程质量常见问题专项治理技术措施和智慧化工地创建要求列支相关费用。建设单位压缩定额工期和合同工期的，应当通过工程建设专家的技术评审，并应承担因压缩工期增加的赶工费用。编制招标文件和签订合同条款时，应合理设置计价风险条款，明确约定材料调整范围、风险幅度及超出幅度后的调整办法，不得采用无限风险、所有风险或类似语句规定计价中的风险内容和幅度。新开工的大中型政府投资工程项目鼓励推行施工过程结算，简化竣工结算。

(三)加强建筑工程施工过程质量管理

1.严格责任主体管理。建设单位应当加强勘察、设计、施工、监理单位合同履约管理，督促各单位全面落实投标文件中承诺设置和投入的机构和人员。建立并留存对参建单位管理的相关记录资料，包括对勘察、设计、施工、监理和检测等单位质量保证体系文件的检查记录，检查工程实体质量的记录和相关影像资料等以备质量监督机构抽查。

2.严格设计质量管理。建设单位应当按照规定将施工图设计文件送施工图设计文件审查机构审查，对施工图设计文件(含设计变更文件)的质量承担首要责任。建设单位不得擅自修改已经审查合格的施工图设计文件，确需变更的，涉及《住房和城乡建设部关于修改<房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法>的决定》(住房和城乡建设部令第46号)规定的应当审查的内容，须送原审查机构重新审查。严禁先建后补变更程序，规避现场监管、审查验收;严禁以“优化设计”等名义违反工程建设强制性标准擅自变更图纸，降低结构安全度和抗震性能，影响工程结构安全和使用功能，不得明示或者暗示勘察设计单位违反工程建设强制性标准和合同约定，降低工程质量。

3.严格工程质量检测。建设单位应当严格质量检测管理，委托具有相应资质且与工程项目相关单位无隶属关系或者其他利害关系的第三方检测机构进行检测，不得明示或者暗示检测机构出具虚假检测报告。建设单位应按有关规定单独列支并及时足额支付工程质量检测经费，非建设单位委托的检测机构出具的检测报告不得作为工程质量验收依据。

4.严格工程竣工验收管理。建设单位应当在收到工程竣工报告后组织有关单位进行竣工验收，未经验收或验收不合格不得交付使用。竣工验收合格后，建设单位应按规定在建筑物明显部位设置竣工永久性标识牌，并建立质量终身责任信息档案，强化质量主体责任的追溯。

5.严格工程资料管理。建设单位应当建立工程质量资料按验收节点归档制度，加强工程验收资料的管理，督促项目参建责任主体按工程资料的编制要求编制归档，对各责任主体归档的资料进行验收，使其完整、准确，应当在竣工验收时组织工程档案专项验收，建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。

二、切实加强住宅工程质量管理

(一)强化住宅工程交付监管

1.全面实行先验房后收房。住宅工程完工后，建设单位按照相关规定要求，将分户验收的内容、检查部位、各个关键环节留取的照片等内容按户形成“一户一档”二维码，建立电子档案，未组织分户验收或分户验收不合格的住宅工程，不应组织竣工验收。交付前，按照相关规定编制业主开放活动实施方案，组织先验房后收房活动。开放活动后，建设单位根据业主反馈的合理意见进行整改，调整电子档案内容，交房时将最终的“一户一档”二维码电子档案交到业主手中。

2.深化住宅工程质量公示。建设单位应按照相关规定将工程基本建设程序履行情况(规划许可证、施工许可证等)、责任主体单位及负责人、工程建设过程中使用的涉及结构安全及重要使用功能的重点建筑材料检测试验结果、工程设计使用年限、各分部保修时限、分户验收结果等信息向业主进行公示或公开说明。倡导全装修商品房预售前在工程实体内做实体装修样板房，实体装修样板房质量标准及主要建筑材料品种应符合商品房买卖合同约定标准。

3.提倡按套(户)出具质量合格证。建设单位在住宅工程竣工验收合格后，宜按套(户)出具住宅工程质量合格证，并加盖建设单位的公章。住宅工程质量合格证内容应包含工程项目名称和住宅地址、建设单位名称和项目负责人姓名、竣工验收时间和验收结论、住宅售后服务部门名称和联系电话等信息。

4.加强与房屋预售联动管理。住宅工程项目建设单位因发生质量安全事故、重大质量隐患等违法违规行为被住房城乡建设主管部门责令改正或处罚的，将该建设单位及其负有责任的建设参与方列为重点监管对象，在商品房预售资金、合同网签备案等方面采取监管措施。建设单位整改符合要求后，方可解除相应措施。

(二)强化质量保修责任落实

房地产开发企业应当在商品房预(出)售合同中应明确房地产开发企业注销后承接质量责任的其他房地产开发企业或者具有承接能力的法人，并明确其法律责任。

1.明确质量保修期限。建设单位是工程质量保修的第一责任人，应当建立质量回访、质量维修制度和投诉、纠纷协调处理机制。建设单位应当按照国家规定和商品房销(预)售合同约定对房屋所有权人履行保修责任义务，对房屋所有权人的质量保修期限自交付之日起计算。经维修合格的部位可重新约定保修期限。

2.推行住宅工程质量潜在缺陷保险。建设单位按照相关规定要求购买工程质量潜在缺陷保险的，在住宅预(销)售时，应向购房人书面告知工程质量潜在缺陷保险购买情况。建设单位应当配合承保保险公司及第三方风险管理机构做好质量风险控制工作;承保范围内的质量投诉发生后，建设单位应督促承保保险公司履行保修义务。

三、全面加强对建设单位的监督管理

(一)强化监督检查。建立日常巡查和差别化监管制度，监督机构首次进场检查时，应及时查验建设手续、施工图、施工合同(包括工期压缩的专家论证意见)、检测计划及项目管理班子等有关内容;对质量责任落实不到位、有严重违法违规行为的建设单位，加大对其建设项目的检查频次和力度，发现存在严重质量问题的，坚决责令停工整改。督促建设单位严格整改检查中发现的质量问题，整改报告经建设单位项目负责人签字确认并加盖单位公章后报工程所在地住房城乡建设主管部门。工程质量监督中发现的涉及主体结构安全、主要使用功能的质量问题和整改情况，及时向社会公开。

(二)强化信用管理。按照相关规定，记录建设单位和项目负责人在项目建设过程中以及保修期限内涉及质量安全等受到行政处罚或处理的违法违规不良行为，并采用考核扣分、评价等级等方式加以应用，对在一个考核周期内累计扣分达到40分以上的失信主体，在日常监管中列为重点监管对象，增加监管频次，加强现场检查。

(三)强化责任追究。建设单位存在工程质量违法违规行为的，依法予以查处，并依法追究企业法定代表人和项目负责人责任;项目负责人因调动工作等原因离开原单位，或者已退休的，仍依法追究相应责任。政府投资的工程，除依法追究责任主体单位和人员的直接责任外，还要依法追究分管该项目相关人员的领导责任。发生较大及以上质量事故或者发生影响公共安全、公共利益质量事件的，市住房城乡建设主管部门将严格追究其首要质量责任。

本通知自2022年9月1日起施行，有效期至2027年8月31日。

信息来源：青岛市住房和城乡建设局