逃离法拍房

时间:2023-08-09 19:34:09 来源: 北京商报


楼市成交掉头向下,问题房源大量涌入,让法拍房彻底凉凉。北京商报记者调查发现,在刚刚过去的 7 月,法拍房市场呈现出流拍率高、溢价率低、成交价集体跌穿评估价的三大趋势,部分优质豪宅甚至降价 1 亿元无人问津。仅头部平台阿里拍卖,住宅法拍房溢价成交的房源仅 7 套,占比仅为 7.8%,超四成的流拍率,也能大致反映当前市场对法拍房的冷遇态度。不仅如此,随着问题房的堆积、价格优势的不再,越来越多的职业玩家开始放弃这个市场。

近 90% 成交房源低于估价

法拍房即法院拍卖房产,是指遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行按揭合约或无法清偿债务时,被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权,而在此过程中遭到拍卖的房子就是法拍房。


(资料图)

北京商报记者梳理阿里拍卖成交记录,在刚刚过去的 7 月,阿里拍卖住宅用房共有 152 套进入到拍卖环节(不含中止、撤回房源),其中成交 90 套。在这成交的 90 套中,溢价成交的房源仅 7 套,占比 7.8%;平价成交 4 套,占比 4.4%;79 套房源低于评估价成交,占比高达 87.78%。

(图片来源:制图)

记者注意到,上述房源成交多为二拍阶段,由此也造成整体溢价率偏低。

所谓二拍,即根据人民法院关于财产拍卖的规定,人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或市场价的 80%;而如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不能超过前次保留价的 20%,第二次拍卖在法拍房领域也叫作二拍。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,大量法拍房源低于评估价成交,一方面是区域房价走低的既成事实,另一方面也是整体成交量缩水的体现。房地产市场的不确定性,让法拍房参与者也变得更加谨慎。

全款当道 四成流拍

在成交房源中,也有一些 " 热度 " 房源。出价次数最多的房源为北京市海淀区西钓鱼台嘉园 1 号楼 9 层 5 单元 902 室,该房源吸引 1.5 万人次围观,经历 527 次出价、507 次延时后,以约 1774.31 万元成交,折合单价约为 11.77 万元 / 平方米。但该房源整体溢价率并不高,仅为 6.42%。

低溢价率之外,流拍也成为当下法拍房市场最真实的写照,7 月阿里拍卖住宅用房共有 62 套房源流拍,流拍率达到 40.79%。

流拍房源中,也有话题度比较高的房源。例如,北京市通州区普欣南里 113 号楼(泰禾中国院子)-1 至 2 层,建筑面积为 505.76 平方米,独栋式小院别墅,带地下室,有约 2000 平方米独立院落。别墅共三层,地上 2 层、地下 1 层,评估价约 2.46 亿元。该房源于年内 6 月第一次拍卖,起拍价约为 1.72 亿元,较评估价打 7 折,但直至拍卖结束无人报名。

(图片来源:阿里拍卖官网截图)

7 月初,上述房源第二次竞拍,起拍价下调至 1.38 亿元,较评估价降价超亿元,吸引 6071 人次围观,但仍无人报名。目前该房源以 1.38 亿元,进入到变卖环节。

对于稀缺的亿元级项目降价 1 个 " 小目标 " 无人问津,易居研究院研究总监严跃进表示,在当时市场环境下,楼市的 " 贬值 " 属性,让豪宅项目也不再具有特别的吸引力。再加上,该法拍房源需要全款支付,如此大的资金额度,能参与的买家被进一步压缩。

对于法拍房高流拍率现象,一位从事多年法拍房工作的业内人士告诉北京商报记者,阿里等拍卖平台对于法拍房的 " 质量 ",会提前有一个筛选环节,明显流拍的房源,根本就不会挂出来。但即便如此,法拍房也会由于各种原因,出现流拍率高的情况。对于北京而言,超四成的流拍率,也能大致反映当前市场对法拍房的冷遇态度。一般来说,北京等一线城市的流拍率在 25% 左右,而能级较弱的城市流拍率,甚至高于 50%。

流拍率居高不下的同时,法拍房的挂牌量逐年攀升。以住宅为例,中指研究院数据显示,住宅 2022 年上半年共挂拍 14.1 万套,占总体 55.2%;而 2023 年上半年住宅挂拍量增加近 4 万套,达到 17.9 万套,占总体 59%。

(图片来源:中指研究院)

" 缝差 " 不再 职业玩家离场

1991 年《民事诉讼法》正式确立司法拍卖为一种执行措施,而拍卖的对象就包括了房屋。在房地产市场大热和调控从严的背景下,法拍房也成为一些炒房人的牟利手段,由此也产生了一大批 " 职业玩家 "。知情人士估计,在整个法拍房市场中,职业投资客及机构能占到 80% 左右,如今法拍房市场的冷遇,与 " 职业玩家 " 离场不无关系。

"2021 年以后,这个行业基本不是没漏可捡,而且深坑遍地。" 作为一名曾经的 " 辅拍 " 公司副总,刘谦在 2022 年下半年宣布封拍。封拍的原因很简单——坑多利薄。

与刘谦不同,陈琳是一家房企的策划总,她在法拍房这个 " 浑水里 " 已经蹚了小十年,与传统的职业拍家不同,陈琳的投资目的不多,更多的是给亲戚朋友 " 找房子 "。

" 职业玩家最大的不同,是交易前就基本订了房子。" 陈林回忆,自己最后一套法拍房就是在 2020 年 4 月入手的,市场价 8 折、佣金 1 个点,个人产权清清楚楚,法拍的原因是那个时间段的 " 普通故事 " ——做生意的业主遭遇了疫情的黑天鹅。这套房子的管理员是陈琳熟悉的业务,上架前一天下午 4 点,业务员把房子的情况发给了陈琳,认识了 5、6 年,合作了 7、8 套房子,陈琳拿到这个房子后,快速约了业务员,去现场," 通宵尽调 ",没等到第二天的日出就把这个房子订了下来。

" 该走的法拍程序肯定要走,做了这么多年,什么样的房子大概会遇到什么样的狙击,大致心中有数。" 这套房子另外一个特点,就是时至疫情起,在普通买家尚未反应过来的情况下,陈琳的竞争对手主要是职业买家。

"2020 年 2、3 月法拍出现了特别典型的职业市场,大部分普通人普通买房都不敢,更何况是法拍。" 谢强,曾任北京某头部机构分管法拍业务的副总,是陈琳的老朋友,也认可关于当时市场处于 " 职业玩家 " 的阶段。

" 那段时间,包括 2020 年可能是法拍最后的一个周期。"2021 年,随着房企爆雷的出现,大批产权复杂、抵押问题多的房源冲入市场。

"2020 年一季度还能捡到漏,以后基本就很难了。" 陈琳的捡漏最终得以实现,由于房子挂的急,起拍价不低,当时的环境对于尽调并不友好,除了两个 " 参与性报价 " 以外,最终陈琳以超过起拍价 7 万元的价格为妈妈将这套房子收入囊中。

" 同楼层链家 App 报价是 380 万元,估计成交在 360 万元左右,我们收的总成本在 316 万元左右。" 对于这样一个价格,陈琳直言普通买家会觉得 " 不合适 ",与想象中的法拍 " 大便宜 " 有很大差别,但从房源的 " 干净程度 "、房子本身的区位等属性看,她自己很满意。" 职业玩家最大的不同,不纯粹追求价格低,安全与价差对职业玩家同等重要。"

收了这套房源后,陈琳也陆陆续续关注了一些房子,但用她的话说 " 坑都挺大 "。

" 大批爆雷开发商的项目、公司个人查封的项目入市,主体一般都伴随着复杂的债权。" 谢强也直言,在金融机构债权优先的原则下,市场越动荡,个人购买法拍房的风险越大,加之近年来房地产市场的不断下行,特别是 2023 年小阳春以后普通商品房市场成交量断崖式下跌,让法拍房的价格优势几近消失,看不到 " 缝差 " 的职业玩家开始离场。

下行市场的必然

随着价格与资格优势的褪去,法拍房市场也正在越来越理性。

最早一批将法拍房纳入限购范围的城市如北京,早在 2017 年就发布了相关政策。2017 年 4 月 27 日,北京限购政策再次加码,法拍房也被纳入北京市限购范围,如果竞拍人没有购房资格,将无法办理产权登记。

彼时,除北京等个别城市外,大多数城市仍执行法拍房 " 不限购 " 政策。但 2021 年末,最高人民法院发布新规后,法拍房不限购也已成为历史。新规中明确提及,人民法院组织的司法拍卖房产活动,受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的,人民法院不予准许,这意味着法拍房 " 不限购 " 的房票成为过去式。

(图片来源:最高人民法院官网截图)

资格优势不再,价格优势则是压倒法拍房的最后一根稻草,二手房价跌量缩的趋势,也直接影响到法拍房的 " 价差 ",可以说是下行市场中的一个必然结果。

以北京为例,根据北京住建委官网数据统计,今年 7 月北京二手房网签 9718 套,环比上月下降 16.3%,二手房成交量自 4 月开始连续 4 个月下滑,和 3 月相比下降 56.2%。受市场 " 活跃度不高 " 影响,北京二手房挂牌量也创新高,根据记者此前调查,一些偏核心的二手房房源,更是出现降价百万的情况。

" 多数人参与法拍房的目的是‘捡漏’,但目前想要‘捡漏’法拍房的概率正在降低。" 严跃进表示,随着二手房价格走低、法拍房市场逐渐透明化,与之前相比,法拍房的 " 价差 " 空间正在被压缩。而受房地产市场下行影响,投资法拍房的不稳定性也在提升,一升一降拦住了多数投资者。

此外,购买法拍房还存在风险难料的 " 后遗症 ",这也往往让购房人始料未及。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉北京商报记者,法拍房可能存在产权不明、补缴差价、入住清场等一系列潜在风险。比如虽然通过竞拍拿下了房屋的所有权,但是房子的占有使用实际上是被原房主的债权人或者家人掌握,拒不配合,导致买了房子却无法实际使用处分。

此外,有一些执行拍卖,为了尽快变现,可能不会对房子的产权做周密的调查或要求,对于产权本身有问题的房子,拿到以后可能会面临无法办理产权的风险。对于多重查封、抵押的房产,尤其是不同法院、不同地域的法院实施的,可能会有协同不一致问题,拍卖后如果有的查封或抵押没有解除,也无法办理产权证。

" 有的房源可能拖欠大量的税费,比如房产相关的税费、使用过程中产生的暖气费物业费水电费等,产生新的麻烦和成本。" 王玉臣称,特别提醒这些成本都是买受人承担,实际的成本恐怕不只是成交价。如果房屋质量或结构有问题,也难以追究责任。

北京商报记者 王寅浩

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