深圳罗湖一楼盘备案价 9 万元卖 4 万？办公属性，去年底开始大尺度降价

近日，媒体报道深圳罗湖一新房项目备案价打 5 折出售，原备案价 9.8 万 / 平方米，现价最低 3.89 万 / 平方米。记者致电项目售楼处后获悉，情况属实。

办公属性，去年底开始就大尺度降价

上述深圳罗湖项目即仁恒深之源项目（备案名仁恒世纪大厦），根据深圳市房地产信息平台信息，仁恒深之源项目（备案名仁恒世纪大厦）于 2021 年 07 月 13 日获批预售，开发企业为仁恒集团旗下深圳市东关盛泰投资有限公司。

(资料图片)

多个中介发布的信息显示，" 仁恒深之源打 5 折出售，原价 9.8 万 / 平，现 3.9 万 / 平起。" 也有中介打出 " 深圳罗湖最便宜的一手楼盘 " 等宣传语。

深圳当地一房产经纪人告诉记者，仁恒深之源项目卖了已经有两三年了，去化并不好，打折销售也并非近期推出，" 去年底开始就大尺度降价了 "。

据仁恒深之源项目销售经理介绍，该项目占地面积约 5743 平方米，总户数 324 户，主力产品为 60 平方米 -249 平方米。" 目前属于尾盘，还剩约 150 户左右，为了加快去库存，所以做了一定的优惠力度，项目均价目前约 4.5 万元 / 平方米，低区项目在 4 万元 / 平方米左右。"

该销售经理坦言，该项目备案价是 9 万多，但此前实际销售中折扣后是 6 万多。" 备案价是偏高的，前期销售时也会给予一定的优惠。"

记者在深圳市房地产信息平台看到，该项目的房屋类型为商业性办公，主体建筑性质为办公楼。

美联物业全国研究中心总监何倩茹指出，深圳罗湖的仁恒深之源项目并非传统的商务公寓项目，其在售物业的备案性质为办公楼。办公物业打折销售的行为并不受相关部门监管，这与住宅完全不同。目前，深圳楼市较为低迷，加上房企资金相对紧张，加快资金回流是极为必要的，打折促销是最为直接的手段。

对于该项目较备案价 " 五折出售 " 的动作，中原地产华南区总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦表示，仁恒深之源项目备案价格高，远高于同区位住宅价格，虽为豪宅品质，但是区位与产品不匹配，价格还是远高于产品本身价值。同时，该项目为办公属性，是将办公楼改成居住的公寓产品，不通燃气、无阳台等，周边公寓产品单价普遍在 4 万元 -6 万元。其提到，罗湖区为非热点区域，住宅产品普遍打八折、八五折，公寓、商办折扣更大。

深圳新房打折出售较为普遍

深圳业内人士指出，目前，深圳市场上新房项目打折出售非常普遍，住宅项目普遍打折，公寓、商办等产品更是如此。

何倩茹提到，目前，深圳市场，商办类物业打折促销的情况是较为常见的，比如中心天元项目前期推出了 4 套限时优惠单位，最大优惠直降 656 万元；臻林天汇项目，一口价单位 1276 万元，直降 438 万；华侨城宝辰项目，推出 3 套一口价房源，最高直降 224 万元 / 套。

郑叔伦也提到，同样备案价偏高的湾尚骏玺住宅项目打八折；罗湖多个住宅产品打 85 折。同时，去年罗湖同样的办公产品兆鑫汇金广场备案价约 9 万元 / 平方米，也降价到 6 万元 / 平方米左右。开发商遇到危机，如佳兆业、恒大等，商办等产品也选择近五折销售。

郑叔伦提到，在住宅产品都普遍难卖的当下，投资属性更强的公寓、商办等产品更是难上加难。

从今年上半年市场情况看，根据深圳中原研究中心数据，深圳打新热降温，新盘去化整体走低。上半年深圳上市的 63 个新房住宅项目中，仅 1 个项目开盘售罄，较去年同期减少 2 个。上半年住宅项目整体去化约三成，约七成楼盘开盘去化率低于五成。同时，区域分化依然明显，南山区去化效果较为理想，坪山、龙岗等区域去化效果一般。

从价格上来看，2023 年上半年，多区新房住宅成交价格出现下降，主要原因是开发商以价换量，加大营销力度从而推动楼盘销售，多数新盘开出九折优惠吸引顾客，甚至市场一度出现 "0 首付 "" 低首付 " 购房传闻。

从库存来看，上半年深圳全市住宅库存量仍处高位，六月末可售面积处于六年来新高。深圳中原研究中心数据显示，二季度政策力度减弱，购房者置业信心下降，导致半年度末库存大增，去化时间由年初的 13.62 个月上升至 14.94 个月，升至六年来新高。

" 对客户而言，不同于住宅项目，商务公寓以及办公改居住的产品，第一是没有学位，第二它的持有成本很高，交易的成本也很高，因此，在当前市场环境下，即便不限购，但产品的吸引力较低。 " 深圳业内人士说。

而对于房地产企业而言，郑叔伦认为，虽然对房企的支持政策不断，但近期房企暴雷还在持续，特别是碧桂园、远洋等头部房企也出现危机，反映房企流动性还是普遍不足，回笼资金保证生存还是首要目标，因此降价销售回笼资金是绝大部分开发商的必然选择。

来源 | 澎湃新闻

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