深圳新房 5 折甩卖？

经济观察网 记者 丁文婷 " 备案价打 5 折出售！原价 9.8 万元 / 平方米，现价仅需 3.89 万元 / 平方米。"

" 罗湖区最便宜的一手房。"

这几天，深圳中介的朋友圈被这样的消息刷屏了。据了解，该项目为仁恒置业在罗湖区打造的仁恒深之源，项目备案名为仁恒世纪大厦。

(资料图片)

一位项目销售人员告诉经济观察网，项目备案均价在 9 万元 / 平方米左右，现在均价在 4.5 万元 / 平方米，带装修。

该销售人员介绍，项目共 44 层，主力产品在 60 平方米 -249 平方米，将在 2024 年底交付。总共 324 套，已经售出 160 多套，网传 3.89 万元 / 平方米的是 5 层、6 层 200 多平方米的大户型。项目 5 层 60 平方米户型的均价在 4.1 万元 / 平方米。

经济观察网查询商品房预售备案价格发现，该项目 60 平方米左右的 501 户，备案价在 7.3 万元 / 平方米，现售价相当于备案价的 5.6 折。

" 仁恒深之源并非今年首开，已经卖了两年，去年价格在 6 万元 / 平方米左右，这次又降价了。" 一位深圳公寓销售人员介绍。

公寓不受限价政策影响，深之源附近京基水贝广场公寓项目的一位销售人员告诉经济观察网，" 我们项目备案均价在 5.6 万元 / 平方米左右，折扣下来和深之源目前的均价差不多，但他们地理位置比我们好。" 在该名销售人员看来，深之源此次降价力度大。

但需要注意的是，仁恒深之源项目既不是住宅，也不是商务类公寓，而是商办类公寓，属于 " 类住宅 "。

上述公寓销售人员介绍，商务公寓产权从 40-70 年不等，大部分民水民电、通燃气，同时有 5 年限售的规定，而商办类公寓不限购、不限贷，但不通燃气、没有阳台，且为商水商电。

" 商办类项目通常比商务类项目价格低，我们项目商办类公寓比商务类公寓低 5000-6000 元 / 平方米。" 上述京基水贝广场公寓项目销售人员表示。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，深圳有一类专门的用地性质是商务公寓，但商务公寓在 2020 年已被停建。

" 商办类公寓是商办供应过剩的产物。" 李宇嘉表示，深圳办公楼和商业中心的空置率比较高，所以在前两年楼市较热的时候，商办类产品开始往 " 类住宅 " 方向做转移，但市场回归理性后，这类产品自住属性不足的弊端开始暴露，投资属性被削弱以后，之前较高的定价就很难销售出去。

"2019-2020 年公寓类项目是比较好卖的，但从 2021 年下半年开始，无论是商务类公寓还是商办类公寓，销售一直不好，打折情况比较普遍。" 上述深圳公寓销售人员回忆，从 2021 年下半年开始，一些公寓项目就能打到备案价的 6-8 折。公寓的投资客户较多，刚需自住少，首付五成，又没有学位，许多客户都是冲着租售比来的。他介绍，有些小户型的投资回报率能到 7 个点，比存钱到银行划算。

随着住宅市场转冷，投资客离场，公寓去化进一步变难。据房地产信息平台数据显示，截至今年 6 月底，深圳一手住宅库存面积 43.68 万平方米，共计 43237 套，环比增加超 3000 套。按照过去 12 个月的平均成交套数推算，6 月份深圳一手住宅的去化周期为 15 个月，较 4 月份加长 1.2 个月。