存量房贷利率何时调整？已有银行做好预案

近期，多家银行召开 2023 年中期业绩发布会。市场对于存量房贷利率如何调整颇为关注。记者注意到，多家银行负责人表示，存量房贷利率调整会有一定下行压力，预计难以实行 " 一刀切 " 的管理政策，部分银行表示已对相关业务调整做好预案，目前正在等待央行的正式文件下发。

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已有银行做好预案

中信银行副行长谢志斌在 2023 年半年度业绩发布会上表示，密切关注监管导向和市场的动向，也对本行行内业务情况进行及时梳理和分析，对可能发生的业务调整，已经做好了预案。他认为，存量房贷利率下调的实际操作需要考虑对客政策的一致性，也要考虑各区域的差异性以及利率调整力度等诸多因素。比如说，从客户角度看，各银行按照相当的标准执行，更有利于提高公平性，也有利于降低客户舆情。但是从区域情况来看，历史上地产政策是 " 因城施策 " 的，各地区按揭贷款利率差异比较大，存量利率调整确实比较难实行 " 一刀切 " 的管理政策。

在建设银行的 2023 年半年度业绩发布会上，该行首席财务官生柳荣表示：" 存量按揭贷款利率按市场化原则来进行重新商定，确实对后续的银行净息差会产生一定影响。现在监管部门的具体细则还没出来，各家银行也在沟通，现在测算还是有一定的难度，总体上（净息差）肯定会有一定的下行压力。"

" 从央行的发声来看，从‘鼓励和支持’直接变成了‘指导’，我判断存量房贷利率下调也是势在必行，是大概率事件。"8 月 28 日，招商银行董事会秘书彭家文在业绩会上透露，该行已经制定了相应的预案，但还没有最终的方案。至于调整存量房贷利率将带来的影响，招商银行在内部也做了测算。据介绍，该行总体分了三种情景来测算：乐观情景、中性情景和不利情景，从测算的结果来看总体还是可控的。彭家文认为，除了对短期财务的不利影响外，也应该看到存量房贷利率调整的正面影响。如，随着存量房贷利率的下调，整个住房贷款的提前还贷因素会有一定程度的消化，反过来会带来房贷量的增长，也有助于增强客户的黏度，促进零售业务的增长。

提前还贷潮有所缓解

新增房贷与存量房贷利差高企，居民提前还贷是 " 用脚投票 " 的理性行为；银行担忧提前还款现象带来优质资产流失，也是维护自身稳健经营的合理考量。值得关注的是，从各家银行管理层在业绩发布会上的表态来看，进入下半年，提前还贷潮已经出现明显的缓解迹象。

平安银行行长特别助理蔡新发在业绩发布会上透露，提前还贷现象行业内从去年底开始上升，从平安银行来看，提前还贷现象在今年一季度和二季度交界时期达到高峰，6、7 月已回落到去年三季度的正常水平。

华夏银行行长关文杰也在业绩发布会上表示，今年华夏银行个人按揭贷款提前还款与市场总体情况一致，提前还款量同比有所增长，但近两个月有所缓解，同时存量房贷利率调整确实会对各家银行产生一定影响，将密切关注市场动向。

关于提前还款的问题，建设银行副行长李运在业绩发布会上说明，近几个月建行新受理的提前还款需求总体上已趋于稳定，相比 4 月份的峰值下降了不少。建行将继续做好相关服务，同时多措并举推进零售信贷高质量发展。

值得一提的是，建设银行在半年报中披露，上半年个人住房贷款余额为 6.41 万亿元，较上年末减少 729.04 亿元，降幅 1.13%，主要是个人住房贷款提前还款量增加，抵消了投放量增加的影响。且在已正式披露半年报的 7 家全国性银行当中，有 3 家银行的个人住房贷款余额都较上年末有所减少，分别为建设银行、交通银行和招商银行。

五年期 LPR 稳定预留调整空间

8 月 21 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.45%，5 年期以上 LPR 为 4.2%。对银行而言，存量房贷利率调整确实有压力。在此背景下，业内人士认为，8 月份非对称降息或为存量房贷利率调整创造条件，有利于减轻利率下行对银行净息差的压力。

" 在当前新发放贷款利率已降至历史低位，各地因城施策空间较大，且银行息差持续承压环境下，为保持银行合理利润水平，5 年期以上 LPR 报价维持不变可为存量房贷利率加快落地预留空间。" 民生银行首席经济学家温彬表示。中国人民银行已明确提出 " 指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率 "，存量按揭利率的调降已成定局。在当前居民投资和资产配置行为发生改变、新发放住房贷款利率已实现大幅下调，但效果较为有限的情况下，存量按揭利率调降能够更好地起到稳预期、稳地产、稳信用的作用，且能够通过降低贷款置换行为，减少空转套利风险，规范市场秩序。

既要稳息差保障银行服务实体经济的能力，又要降低存量房贷利率切实降低居民负担，商业银行负债端成本压降或已箭在弦上。" 新一轮存款利率下调过程可能将开启，" 东方金诚首席宏观分析师王青在解读 8 月 5 年期 LPR 意外按兵不动时表示，" 这将缓解银行净息差收窄压力，持续降低实体经济融资成本，推动银行较快下调存量房贷利率。"

潇湘晨报记者李鑫智 综合报道