10 年甚至 20 年才能回本，企业为何争相入局长租公寓？

中新经纬 8 月 30 日电 ( 薛宇飞 ) 以蛋壳公寓、青客公寓为代表的长租企业暴雷，曾让长租公寓行业进入了一段冷静期。从近一两年的情况看，一边是支持长租房、保租房发展的政策不断出台；另一边是一批玩家在快速扩充规模，大型租赁项目或社区不断涌现。

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业内人士认为，长租公寓行业经过 2017 年— 2019 年的无序发展，目前已进入到了 " 政策激励和行业规范并重 " 的阶段。同时，住房租赁市场的民生属性，也注定企业必须做好面对高投入、长周期、慢回报的准备，在微利空间进行长期经营。

房企、中介公司都来了

北京朝阳区十八里店乡曾是华北区域最大的石材集散地，随着西直河石材市场的拆除腾退，首创集团与十八里店乡政府便着手在这片集体土地上建设租赁住房项目。首创集团旗下的首创城发集团对中新经纬介绍，该地块上建设的繁星社区是北京目前最大的保租房项目，共计有 6500 余套房源 ( 首期约 2300 套 ) 。该社区入市 100 天以来，房源签约量超过 85%。

8 月 22 日，首创城发集团发布了旗下租住品牌——首创和园。包括十八里店繁星社区在内，首创和园在北京已投资建设了 10 个租赁住房项目，总建筑面积超 130 万平方米，可提供超过 13700 套租赁住房，预计可为 3 万人提供租赁住房。从全国看，首创和园在北京、上海、天津、青岛 4 个城市共开发了 22 个租赁项目，并将在近两年内集中投入市场。

同样，在 8 月 17 日，贝壳在成都发布了旗下首个自营中高端长租公寓品牌——海盐公寓。首个海盐公寓位于成都建设路核心区域，它由大学宿舍楼改建而成，共计 605 个房间。该门店已交付 519 间，从试运营至今，入住率超过 90%。在集中式公寓方面，贝壳另一个品牌是新青年公寓，新青年公寓的首个项目已于 2022 年 2 月在上海徐汇区落地。

除了集中式长租公寓服务和传统的租赁经纪服务外，贝壳还发力分散式房源托管服务，通过推出 " 贝壳省心租 "，将市场上分散的房源转为长租房源。不同于自如对托管房源进行大幅改造、配置，贝壳省心租的投入较少，不对房源进行过多改造。截至 2022 年底，省心租在北京、上海、天津、成都、杭州、苏州、深圳等 13 个城市在管房源超 70000 套。

ICCRA 住房租赁产业研究院院长赵然对中新经纬称，从宏观角度看，中国的流动人口达到 3.76 亿，其中包括大量对居住品质要求较高的年轻人，这给长租公寓市场带来巨大需求。从行业供给看，长租公寓行业已走过近 10 年历程，也经历了 2017 年— 2019 年的无序发展，目前进入到了 " 政策激励和行业规范并重 " 的阶段。随着各类金融政策的出台，长租公寓行业在投融建管退上已形成闭环，企业重资产的投入可以通过公募、私募、ABS 等多种方式实现退出，将投入资金收回或部分收回，行业基本不会再出现大范围的倒闭潮。

赵然说：" 过去几年有很多国企参与到了长租公寓行业，经过两年多的产品开发，租赁房逐渐供应到了市场上。我预计，长租房的供应量在未来会有一个几何式的爆发。"

据 ICCRA 住房租赁产业研究院发布的《2023 年二季度中国住房租赁市场季度报告》，截至今年二季度，录得 60 余个住房租赁企业已开业门店数合计 2814 个，同口径环比微涨 1.3%，与上年同期基本持平；开业房间规模合计 857686 间 ( 套 ) ，同口径环比涨幅 4%，同比涨幅 8.5%。从未来新增市场供给来看，截至二季度末，60 余个住房租赁企业已签约但未开业的门店数为 481 个，房间规模达到 311628 间 ( 套 ) ，与上季度基本持平，同比涨幅 117%。

收回成本周期漫长

不同于地产开发高周转模式，集中式长租公寓通过新建开发或旧房改造等方式打造出配置齐全的租赁房源，投入成本较高。同时，租赁而非出售的方式，注定企业的盈利周期非常漫长。

首创和园 · 繁星社区除了提供 6500 余套出租房源，还配建有商业，规划了幼儿园、小学，计划总投资为 43.6 亿元。据首创城发集团方面介绍，繁星社区将持续运营 40 年，大约 25 年能收回成本。该项目还得到了金融机构的支持，贷款利率相对较低。

据了解，首创城发集团一些新的集体建设用地租赁住房项目，25 年的贷款，利率可以做到 3.8%。随着税收等支持政策的落地和公开市场贷款利率的下行，将更加利好项目运营。

贝壳海盐公寓成都建设路店的改造成本约 4000 万元，贝壳找房副总裁、贝壳租房公寓首席运营官宋春晖在接受中新经纬采访时称，建设路店租赁期约 16 年，" 对我们来说，实现上述目标的压力不是很大，原因是我们没有把核心预期放在租金上涨上，因为租金持续上涨，会让青年人的支付能力变差。从当前节奏看，项目表现好于预期，未来 3 个月就可以把出租率打满，之后就是续租率的管理了。" 宋春晖说。

ICCRA 长期监测超过 60 个集中式租赁住房品牌的运营情况，赵然表示，仅从单个项目运营方面看，长租公寓项目都可以实现盈利，毛利率在 80% — 85%。但由于这些项目前期投入很大，从企业投资角度测算，目前是无法实现盈利的，单个项目收回成本的周期都在十几年甚至几十年。不过，她也称，集中式长租公寓本身就是重资产投入，25 年甚至 30 年收回成本是可以接受的，" 住房租赁市场有很强的民生属性，这要求企业做好长期持续运营的准备，不能用 10 年甚至 20 年维度去衡量。"

中指研究院依据企业背景不同，对集中式长租公寓投资运营企业进行了分类，大致可以分为房企系、中介系、酒店系、金融系、创业系和地方国企系六大类别。赵然称，不同类型的企业在运营过程中都有自己的退出路径，国央企可以通过发行 Reits 等资产证券化产品实现退出，传统房企可以发挥自身运营优势与国企展开合作，创业类企业可以选择上市等。

贝壳透露，旗下新青年公寓、海盐公寓在合作形式上非常多元。宋春晖称，" 根据角色不同，长租公寓行业的参与者可以分为资产方、资金方、运营方、品牌方、供应链方等，在成都建设路店上，我们是投资方、运营方、品牌方、供应链方。而上海虹口的海盐公寓，我们的合作伙伴是投资方，贝壳是资金方、运营方、供应链方，双方各自承担相应的责任。每种合作模式都有相对独立的模型，只要满足我们这个模型就可以不断跑下去。"

" 如果拿地、建造、装配、出租都由自己做，规模就很难做大。只有发挥各类合作模式的优势，才可能把优质供给做起来，提供给客户。" 宋春晖说。

还有哪些优化空间？

采访中，宋春晖多次强调，住房租赁行业不可能做到暴利，贝壳住房租赁业务的目标是 " 微利可持续 "。而想要做到 " 微利可持续 "，除了自身运营能力过关，他认为，优质的租赁用地很重要。

宋春晖称，目前各地对租赁用地的供给很多，效果也比较好，目前许多城市中心区位的土地如果能有效盘活，能释放出较大的效用。他说：" 各地的做法不太一样，比如北京推出集体土地建设租赁住房，深圳采用的是城中村用地，整体看，租赁用地的分布还不够均匀，核心区域的供给相对不足，如果能盘活城市商圈内的资产，可以大幅提升青年人、新市民的居住体验。"

首创新城镇常务副总经理王维对中新经纬表示，公司的住房租赁项目收回成本的周期较长，从企业角度讲，希望更多利好政策能够落地，比如更大力度的税收优惠政策。他还以首创和园 · 繁星社区举例，项目距离地铁站相对较远，租客出行依靠的是项目开设的班车，而从长久角度看需要改善出行条件。同时，周边的市政道路修缮、基础设施建设也需多方共同努力。

赵然认为，在未来的政策端，可能还会有一些优化空间。土地政策方面，可能会在城市更新、城中村改造方面增加租赁用地供给；金融政策相对较多，比如尝试在市场化长租房领域发行公募 Reits、私募 Reits 以及成立不动产私募基金，预计这方面会有很多配套政策和实施细则出台；另外，租售同权可能会加速落地。

赵然还指出，中国长租房市场的发展时间尚短，租住生活方式没有完全形成，一个明显的特点就是租客不清楚想要什么产品，企业也摸不准客户需求，这中间会消耗企业不小的成本。" 对比美国市场，租客携带宠物租房的比例很高，中国也会慢慢增多，但这类租赁产品并不多。我们现在把产品分为高端公寓、青年公寓、宿舍型公寓等几类，未来是否还有细分可能？如今的户型，在未来十年甚至二十年还能适应吗，是否要做‘生长型户型’？这些都是从业者应该思考的问题。"