碧桂园服务的行业性难题

关联地产商碧桂园（02007.HK）的流动性问题正式对外暴露前后，碧桂园服务（06098.HK）的日子也不太平——杨惠妍捐赠所持部分碧桂园股份予以国强公益基金会（香港）有限公司，总裁李长江清仓式减持，上半年净利润录得同比下降……

(资料图片)

在 2023 年中期业绩发布前，碧桂园服务总裁兼执行董事李长江在微信朋友圈发布了一张 " 核酸检测阳性 " 的图片，配文 " 唉！" 似以此暗示和回应 " 缺席业绩发布会 "。

8 月 29 日下午的业绩发布会上，以往总在现场侃侃而谈的李长江，这一次并未露面，这也是他首次缺席碧桂园服务的业绩会。

该公司财报显示，截至 8 月 29 日，李长江仍担任公司总裁兼执行董事。

今年 7 月，李长江及其配偶黄志华对所持有的碧桂园服务股份进行了 " 清仓式减持 "，分两笔合计减持碧桂园服务 322.79 万股股份，套现 2824.7 万元。套现后，其持有的碧桂园股份数降至 369 万股，占已发行的有投票权股份的 0.11%。彼时，这一减持行为引起热议。

实际上，碧桂园服务业绩发布会上的高管座席近些年均非固定。

2022 年两次出现在业绩发布会上，并对天力物业融合进度等内容进行介绍的碧桂园服务执行董事、天力物业总裁肖华并未出现在今年 3 月的 2022 年度业绩会上。当期，碧桂园服务因收并购带来的商誉减值、合同及客户关系摊销大幅增加至 28.5 亿元，导致归母净利腰斩。

受房地产影响而面临的成长独立性质疑、应收账款上升、增值服务等板块收入下滑……碧桂园服务面临的发展问题，是整个物管行业的缩影。

较部分物管企业，碧桂园服务上半年的业绩表现相对平稳，财务状况相对健康。

多次重申独立性

" 不做任何利益输送 "

自房地产行业深度调整以来，包括碧桂园服务在内物企的独立性就广受市场关注，公司管理层也多次喊话强调自身独立性。但物企与房企的牵扯太深，关联方占用物企资金的先例已有，投资人对此仍有所疑虑。

从在手现金看，碧桂园服务仍是行业内较为 " 富裕 " 的企业，截至 6 月末持有的现金及现金等价物为 125.4 亿元，受限制资金约 1.68 亿元。

在业绩发布会上，碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏回应了公司资金的独立问题，" 除了这 1.6 亿用于开票据、保函、投标保证金的受限资金外，其他所有资金和存款不存在抵押限制的情况，不存在将现金存款作为关联地产兄弟公司债务担保方的情况，当期期末没有，在期内没有发生，未来也不会发生。"

" 公司严格遵守五独立，守住治理和法规的底线，人员、财务、资产、机构与业务，都与关联方、与控股股东完全隔离。" 黄鹏说道。

从业务上看，近年来碧桂园服务来自关联方的收入占比也不断降低。

据黄鹏介绍，" 得益于公司高度市场化的运作，第三方收入占比已提高至 95.6%，来自关联方的收入只有 4.4 个百分点，这与我们多年来奉行独立自主市场化的经营方针策略分不开。市场化的来源帮助我们不受周期、行业因素的深度影响，保持了存量和增量，使得公司业务稳定、市场化，风险更可控。"

针对关联方风险传导，黄鹏强调，关联房企的风险并非物企直接风险，而是关联方风险传递，关键要做好这几点，首先是要做好 " 好乙方 "，这也是基本的政治站位，配合甲方保交楼、坚守服务、稳定大局，积极协助兄弟房地产公司化解风险与舆情；二是严格遵守法律底线、遵守上市规则，确保两家公司业务与财务独立，不做任何利益输送的行为。

应收款规模大增

称 " 将依法依规保应收款 "

目前，碧桂园服务整体应收款规模较大，这部分款项只有到账后才能结转为利润。市场对城市服务等 G 端业务以及关联方业务的回款关注度较高。

截至 6 月末，其来自关联方的贸易应收款项约为 23 亿元，较去年底增加了 32.9%；来自第三方则为 160.9 亿元，较去年底增加了 13.1%。两个指标共计 183.9 亿元，其中约 9 亿元进行了减值拨备，比例为 4.9%，去年底的比例则为 3.7%。

从应收款项账龄看，碧桂园服务截至今年 6 月末的一年以上账龄的贸易应收款项增幅较大，较去年底增加了额 73.9%。

针对公司应收账款，黄鹏表示，将依法依规处理，保护自身合法权益，不会在无限无法收费的情况下提供服务，但会转变服务方式，用其他方式解决好、服务好，会积极沟通，调整合作模式，甚至在必要时候适当缩减一些不必要的关联交易与服务。

黄鹏表示，" 只要内部团队凝心聚力，业务就不会受损，会积极应对合作伙伴担心的问题，积极化解。如果我们能做好治理，有足够的财务安全边界和足够的业务能力，为什么不用我们？相信关联方的风险一定可以阻断，我们也会积极帮助兄弟公司化解问题。"

为提升回款效率、降低业务回款风险，碧桂园服务城市服务板块进行了 " 合伙人建设 "，集合公司运营优势与合伙人的资源优势，共担投入成本，通过分包的方式与政府达成合作来解决资金支付问题。上半年，其合伙人签约城市为 40 个，实现签约年化毛收入 2.95 亿元。

此外，碧桂园服务自身财务状况也是管理层强调的重点，截至 6 月末，该公司的经营活动所得现金净额约为 21.92 亿元。

黄鹏在业绩会上表示，公司经营性净现金流量安全边际很高，是归母净利润的 0.84 倍，" 我们的业务结构中有很多政府公建业务和开发商关联业务，应收帐款周转天数有所上升，能达到这个比例经过了很大的努力。"

资金需求方面，碧桂园服务也展现了其 " 财务实力 "，" 碧桂园服务的现金来源主要是经营性净现金流，上半年有近 22 亿元。这是净现金流的行业，没道理会对外形成资金依赖，公司截至 6 月末的资金超 127 亿元，支持公司正常经营完全绰绰有余，所以没有任何融资计划。"

多业务板块业绩下滑

除了外界关注的 " 独立性 " 质疑，碧桂园服务需面对的还有不算理想的半年度业绩——营收同比增长 3.4% 至 207.33 亿元，毛利则同比减少 4.3% 至 51.58 亿元，股东应占净利润则减少 8.7% 至 23.5 亿元。

" 上半年公司业务是正常情况，因为外部形式、行业有一些变动。虽然上半年业绩较稳，但离公司内部目标有一定的距离，会继续稳健开展业务、调结构、解决问题，消化非业主增值服务下降造成的冲击，激发内生增长。" 黄鹏表示。

具体到业务板块，仅 " 三供一业 " 业务、除 " 三供一业 " 以外的物业管理服务业务营收实现增长，前者主要因为养老、电梯安装、酒店餐饮、托幼、保安、商品销售等业务顺利孵化，后者主要因为储备面积于期内转化为收费管理面积。

其中，" 三供一业 " 以外的物业管理服务营收同比增长 10.9% 至 121.9 亿元；" 三供一业 " 业务收入则同比增加 21.1% 至 27 亿元。

其余板块营收均同比下降，社区增值服务收入减少 10.8% 至 18.84 亿元，公司称主要是今年年初疫情未完全消除，消费市场趋理性，消费者持观望态度；非业主增值服务营收则同比减少 31.8% 至 9.7 亿元，公司称是因为部分房地产商出现阶段性调整；城市服务收入同比减少 9.1% 至 23.94 亿元，公司称是因为主动缩减了若干低毛利率业务；商业运营管理业务收入同比减少 9.3% 至 5.34 亿元，公司称主要因为商业委托管理项目减少。

上述业务板块营收下降有行业因素影响，也有关联方带来的自身因素影响。

例如，黄鹏在业绩会上透露，商业运营管理业务由于四五月份之后消费受到冲击，受到一定影响；另有部分业主为兄弟单位的项目，业主在处置资产后，公司商业管理项目管理权有一定量的丢失，造成收入减少。

利润水平也有所下降，整体毛利同比减少 4.3% 至 53.9 亿元；毛利率则减少 2 个百分点至 24.9%。其中，社区增值服务及非业主增值服务毛利率均减少了 10 个百分点，城市服务及商业运营服务毛利率则有所提升。

黄鹏在业绩会上表示，公司的 7 个产品线总体上以轻资产、可持续、弱周期、净现金流、高可预见性、高确定性、高规模门槛、存量 & 增量为主，这七个特点未来仍将持续。公司在产品方面的战略与以往一致，恢复增长、消化问题、轻装前行，顺应环境和形势的导向变化，针对性作出调整，作行稳致远和市场化转型的修正。