发生了什么？这个地方的房价，突然涨疯！

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日本房价泡沫破灭 30 多年后，为何出现房价疯涨的盛况？

当前日本万物皆涨，离不开印钞票，但日本经济确实也有所复苏，才可能迎来今天的物价局面。

(资料图)

我相信，日本当下的经济趋向繁荣，是一个周期现象，而不是日本国运走旺的开始。

今年，日本房价涨疯了。

东京都地区房价已经连续五个月上涨。7 月份东京都地区新建公寓平均每套价格为 9940 万日元，同比去年 7 月，涨幅 55.8%；每平米单价 144.9 万日元，同比去年 7 月，涨幅 50.6%。

无论看套单价还是平米单价，涨幅均超过五成。其中，东京 23 区涨幅尤为夸张，同比去年七月涨幅达到 84.8%！

日本房价泡沫破灭 30 多年后，竟然还能出现这样的房价疯涨盛况？

日本究竟发生了什么？

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日本经济就一个字：涨

日本的房价涨，非同小可。因为，日本有极高的房地产税。

日本的房地产税分为固定资产税和都市计划税。

当然，课税基准价一般比房价要低。东京一套占地 200 平米（估值 6000 万日元）、房屋面积 100 平米的房子（估值 900 万日元），每年需要缴纳的税金大约是 35.3 万日元。

那有人说，我只买公寓房子，不买土地，不就不用交固定资产谁了吗？这个，你当然可以不用交税，但你还得每年付土地租金。所以，这负担是逃不脱的。

也就是说，日本人买房，不仅要付出极高的房价，每年还得多交一大笔房地产税。

日本人可是过了 30 多年，才等来今天。

东野圭吾有本小说，叫《时生》，讲一个叫时生的人穿越到 1990 年代初期，告诉他父亲，日本经济会陷入长期苦熬，他父亲根本就不信。因为，那时候日本经济实在太好了，房价涨得太好了。

要知道，自 1990 年代初日本经济泡沫破灭后，日本房价长达 30 多年都没有恢复到历史最高点。这 30 多年，日本经济也是非常不景气，无数日本人等于苦熬了 30 年。中间，多少人死去了，他们根本就看不到房价还能再次疯涨。

房价上涨很可怕，房价 30 多年不涨，更可怕。对于有过长期痛苦经历的多数日本人来说，肯定是宁愿房价涨，也不愿意再经受一次停滞的 30 年。

今年 3 月，日本首都圈销售的新建公寓，每户平均价格为 1 亿 4360 万日元（约合人民币 736 万元），以月平均价格而言，自 1973 年开始调查以来，50 年来，东京房价首次超过了 1 亿日元。

但是，相信很多日本人很享受当下的房价疯涨。

那么，这次日本房价为何会疯涨呢？

当下的日本经济，不仅房价在涨，物价也在涨。7 月份物价指数为 105.4，同比去年 7 月涨 3.1%。

不仅物价在涨，股市也在涨。6 月 19 日，日经指数创下历史最高点 33772.89，后来虽然有所回调，最近又在连续上涨。9 月 5 日，日经指数 33036.76 离历史新高仅差 2.3%。

不得不说，巴菲特真是神人。2020 年开始，巴菲特就不断买入日本股票，似乎看到了今天日本万物皆涨的局面似的。

那，有人说，日本万物皆涨，还不是因为多印钞票导致的。

去年被刺的日本前首相安倍晋三如果听到这话，估计得哭了。

" 印钞票？我印了 8 年多钞票，也印不出房价疯涨啊。"

2012 年 12 月，安倍晋三第二次担任首相，从此连任到 2020 年。他上台后实施的一系列经济刺激政策，被称为 " 安倍经济学 "，包括超宽松货币政策、扩大财政支出和经济改革组成的 " 三支箭 "，核心就是印钞票。

在安倍之前，哪个日本首相不猛印钞票，可是没用。就算是日本央行采取负利率政策，也没用。

经济学上看，单纯印钞票，肯定可以起到推动价格上涨的作用，但如果此时经济陷入困境，民间信用起不来，物价也会起不来。

所以，当前日本万物皆涨，当然离不开印钞票，但日本经济确实也有所复苏，才可能迎来今天的物价局面。

今年二季度，日本 GDP 环比增速 1.5%，换算成年率为 6%，连续 3 个季度保持正增长。此前，市场普遍预期，日本二季度 GDP 年率增幅在 2.9%~3.1% 间徘徊。

可以说，日本 GDP 增速大超预期了。

其中，二季度日本出口环比增长 3.2%，对 GDP 增速超预期贡献巨大。要知道，近几年经济增速广受关注的越南，二季度出口都是非常疲弱的。

各方面数据都显示，日本经济、房价都很好看。

2

日本真的迎来国运转折了？言之过早

伴随日本房价疯涨，日本是不是迎来了又一次国运腾飞？相信这是许多人关心的问题。

此前日本长达 30 多年的国运低迷，有人说是美国逼迫日本签广场协议导致的。中国许多经济学者，例如余永定等人认为这个观点是错误的。

广场协议是 1985 年 9 月签署的，在这份五国协议中，德国、日本承诺本币升值。

广场协议签署后，东京房价继续不断攀升 , 直到达到历史最高点—— 1989 年的每平米 240 万日元。

在 1989 年，日本土地资产总额已经超过了美国的 4 倍。到达 1990 年，日本地价指数直接飙升至 270 点的历史最高，土地资产总额达到 2453 万亿日元。

广场协议 1985 年签署，日本经济泡沫破灭发生在 1990 年代初，你能说这是广场协议导致的吗？

同期，德国马克也一样升值，却没有发生日本的灾难。再说，广场协议的作用，也不可能管 30 多年之久，对吧？

所以，日本经济停滞 30 多年，纯粹是日本政客大搞经济干预，使得企业家、外资失去信心而导致的，这完全是自己作的。

我认为，当下的日本，远远谈不上国运转折。

首先，短期因素看，日本的经济复苏就有很多不太好的征兆。

例如，日本人的工资也在涨，但是工资涨幅赶不上房价和物价上涨。日本内务省周二的数据显示，日本家庭 7 月份的支出较上月下降了 2.7%，这是自 2022 年 2 月以来的最大降幅。支出同比也下滑了 5%，是分析师预期的两倍。

其次，长期看，日本经济并没有做过有力的制度改革。

日本现任首相岸田文雄上台以后，采取的经济政策和以往历届首相相比，也没有什么新意。一个国家，如果没有建立起长期的、能给企业家稳定预期的经济制度，是不可能莫名其妙地出现国运大转折的，这方面无巧可取。

再看日本人口。日本 2022 年全年的出生人数为 79 万 9728 人，自开始统计以来首次跌破 80 万人。2022 年上半年的新生儿人数为 38 万 4942 人。而日本 2023 年上半年新生儿人数为 37 万 1052 人，较去年同期下降了 3.6%，为 2000 年以来最低。

可见，日本在人口方面，也并没有迎来长期国运的基础。

日本当下的经济趋向繁荣，更有可能是以下因素造成：

1、日本吃到了国际政治大变局的红利；

2、全球科技爆发给日本带来了新的增长因素；

3、周期的力量。

总之，我相信，日本当下的经济趋向繁荣，是一个周期现象，而不是日本国运走旺的开始。至于这一周期现象能持续多长时间，这谁都说不好。

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