世界快资讯丨别让公摊面积成为“消费暗区”

漫画：徐简

(资料图片)

近日，《法治日报》报道了一则新闻：青岛某业主购买了一套110.25平方米的住宅，到手却发现套内面积只有60多平方米。一石激起千层浪，公摊面积迅速成为社会热议话题。

公摊面积制度起源于中国香港。上世纪50年代以前，香港房屋都是整栋出售。但买得起整栋楼房的人毕竟是少数，这样会限制房产销售，所以香港房地产商尝试分层拆开卖房，提出“公共契约”的售楼模式，将电梯间、大堂等面积按照一定比例分摊给购买单层住房的业主，这就是公摊面积的由来。改革开放后，内地引入了“公摊面积”概念并沿用至今。

国外有没有公摊面积？有也没有。因为国外很多房产是按照套内面积计价或者整套成交，所以没有公摊面积的概念。但实际上，国外一些房产公共设施的价格会折算到套内面积当中。而在某些情形下，公摊面积在国外也是存在的，比如征收房产税的时候，公摊面积产生的房产税费用仍然会按照房屋面积分摊到业主头上。

个人认为，围绕公摊面积之所以有如此多的争议，主要是因为购房时存在很多“消费暗区”。一些房企利用公摊面积制度大做文章，获取不合理利益，这主要体现在以下几个方面。

其一，房企利用信息不对称对房屋面积进行“注水”。一般来说，套内面积用户可以自行测量，而公摊面积几乎没有业主能够计算清楚。于是，部分开发商会利用这一信息不对称，通过虚增公摊面积的方式给房屋“注水”，侵害业主利益。

其二，物业利用公共区域牟利，侵占业主利益。比如，一些物业会在公共区域树立广告牌，开展经营性活动。既然公摊面积由业主买断，那么利用公共区域获得的收益本该属于全体业主，然而现实中业主很难享受到这些收益。

其三，业主维权难度大。一方面，业主很难测量公摊面积；另一方面，业主在对公共区域占用等问题进行维权时很难形成一致，有些小区甚至没有业主委员会来履职管事。

公摊面积有如此多的“消费暗区”，那么能不能取消呢？笔者认为，“一刀切”的做法是不可取的。现实中，一旦取消公摊面积，很多公共产品的计价标准就会大幅度调整，比如物业费和取暖费的计算方式就要重构，客观上会导致价格上涨。

而更加严重的问题在于，取消公摊面积可能导致开发商减少公共设施的投放，着力于增加套内面积。届时，新的问题可能出现：购房者买了套内面积很大的房子，却没有电梯，楼梯很窄，房屋配套设施“堪忧”。

那么，如何解决当前公摊面积导致的各类问题？

需要两步走：第一步是信息透明，让房企没有“注水”的空间。公摊面积应该更加透明，通过房屋结构图来精准计算和核定。对此，政府可以设立官方评估机构进行客观核定，而不是开发商“说多少是多少”。同时，利用公共区域获得的收益应该由业主共同拥有，而不能落入物业的私人“钱袋子”中。

第二步是打通维权渠道，让业主维权不再是难事。面对开发商“注水”、多标公摊面积，实际交付面积与合同面积不符等问题，业主应该有畅通的维权渠道。比如，可以采用一人代表集体诉讼的方式：一位业主胜诉，所有业主可以通过其胜诉获得同等补偿。

短期内，以上两步可以在很大程度上解决公摊面积纠纷问题。长期来说，“明码标价”才是解决问题的根本方式。比如，在房屋产权证和合同上注明套内面积和公摊面积，才能让购房者的维权更有力。

（作者系浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员）