北京：符合条件的二手房可“带押过户”，购房家庭或受益

中国青年报客户端北京3月31日电（中青报·中青网记者 胡宁）即日起，北京市个人二手房交易中，买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务，经原贷款银行同意，交易时不必先结清前一笔贷款，可通过“带押过户”模式，办理房屋过户和抵押登记，由新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金。

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这项新规定源于北京银监局、央行营管部、北京市规自委、北京市住建委今日联合发布的《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》（以下简称《通知》）。

此前，对于存在贷款抵押的住房交易，首先需要卖方借款或者买方垫资，还清银行贷款，解除抵押，才能办理交易过户。然后由买方再重新申请贷款，办理设立抵押、批贷、放款等流程。这使得二手房交易周期较长，而且也给买卖双方带来不小的资金压力。

而“带押过户”业务中，对于存在房贷抵押的房产需要交易的，卖方无需先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方带押申请的贷款则优先用于偿还卖家的剩余房贷。这简化了二手房的交易流程，减轻了买卖双方筹措资金的压力。

根据《通知》，北京在全市推行的二手住房交易“带押过户”业务的使用，需要同时满足四个方面的条件，一是北京本市个人二手房交易；二是买方必须是全款或者办理的是个人住房商贷购房；三是卖方未结清的贷款必须是商贷，或是已经还清公积金贷款部分的组合贷；四是所交易的住房在辖内商业银行仅存一次有效抵押。

具体的办理流程方面，不同于其他一些城市采取的公证后解抵押、设置专门低息“过桥贷”机构等方式，此次北京为了从根本上降低买卖双方的交易成本，创新采用了新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金的新模式。

首先是买卖双方自行或是在中介机构的居间服务下达成房屋买卖意向，签订房屋转让合同，约定同意“带押过户”；第二步是买卖双方在北京市存量房交易服务平台办理房屋网签；第三步是向银行申请“带押过户”；第四步是买卖双方及相关方在不动产登记中心办理“带押过户”登记手续；最后是买方房贷发放，分别结清卖方原贷款及卖方实收款。

根据《通知》，申请“带押过户”，买卖双方的贷款可以是同一家银行，也可以是不同的银行，或者买方为全款购房时也可以使用“带押过户”业务。

对于买卖双方均为贷款的，如果买方首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款、卖方需向贷款银行补齐差额部分。首付款将打入监管账户，在确认“带押过户”完成后，银行会将首付款和贷款划至买房的贷款银行账户，解除原卖方贷款的抵押权，并将剩余资金转入卖方本人收款账户。如果买方为全款购房的，卖方贷款银行则将用购房款结清贷款，解除抵押，将剩余资金转入卖方本人收款账户。

四部门要求，各房地产中介机构在提供经纪服务时，要主动向买卖双方介绍“带押过户”交易模式，不得强制使用“过桥贷”等增加客户交易成本。

同时，各商业银行要积极回应符合条件客户的“带押过户”需求，不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。

北京各区不动产登记大厅在办理不动产转移登记、抵押权变更登记及抵押权设立等登记业务时，要做到共性材料不再重复提交，实现“带押过户”一站式办理。

各区房屋交易窗口及房地产经纪机构在提供二手房网签服务时，针对交易房屋已设定抵押权且买方知情的，可继续办理网签业务。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，目前北京的购房家庭中，7成以上是通过贷款购房，此次推出的“带押过户”业务，众多购房家庭将会受益。

赵秀池表示，新举措可以减轻买卖双方的资金压力。过去，还清贷款、解抵押后才能交易过户的方式下，为还清贷款需四处借贷或卖方垫付、先行支付首付款，甚至有些家庭还通过“过桥贷”的方式，办理利息较高的短期借款。而新举措实施后，卖方不用先还清贷款，买方首付和贷款将直接由银行划转，用于偿付卖方贷款。买卖双方无需再承担还清前一笔贷款的资金压力，降低了房屋买卖的交易成本。

其次，新举措还可以降低房屋交易的资金风险。过去，为了提前还清贷款，二手房交易中买方往往会先行支付首付款，有的甚至是垫付资金用于结清卖方房贷，但此时房屋交易尚未完成，这就带来了一定的资金风险，买方也会担心如果出现纠纷无法收回资金的问题。而新举措实施后，可以大大降低这类风险，保护交易资金的安全。

赵秀池说，新举措还将缩短房屋交易周期。过去卖方筹措资金还清贷款、双方协商等环节都不再需要，这将减少房屋交易的时间，让群众住房交易更加便利。