解读郑州二环外取消限购有何考量 对郑州楼市影响有多大

虽然郑州市政府部门并未正式发布信息，但经过媒体多方打探求证，证实4月3日下午网传的一则郑州市区二环外取消限购政策“属实”。此政策的推出，背后到底有何考量，对郑州市房地产市场又将产生怎样的影响呢？对此，大象新闻记者采访了相关行业专家及多位业内人士。

(资料图)

【聚焦1】郑州取消二环外限购有何考量

4月3日，有房产中介在朋友圈发布消息称，“今日起二环以外取消限购。二环区域内正常限购，区域范围（桐柏路以东、航海路以北、中州大道以西、农业路以南）。”

一时间，这一信息在业内广为传播，同时受到了多方关注。

大象新闻等媒体纷纷就这一消息的真伪，向郑州市房管部门等进行了求证，得到的答复是：“属实！”但更多的信息，相关部门未能更多透露，相关官方文件，也未正式对外发布。

对此，多位房地产领域专家和业内人士都对大象新闻表示，此举更多的是为激活房地产市场。“今年以来，外省多个地市都出台了政策，明确要提振住房消费，郑州适时调整限购措施，也是意料之中的事。”一位不愿具名的业内人士表示。

记者留意到，在今年年初的郑州市两会上，政府工作报告在2023年重点工作安排中明确：“适度调整限购区域”。

“这项措施更多的是个信号，说明政府在力挺楼市。”河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社教授表示，各地都把提振住房消费纳入到新一年经济发展的框架之中，促进住房消费成为稳经济的重要一环。而当下，虽然春天已来，气温在回升，但房地产市场还没有真正暖起来，随着新的积极政策陆续推出，相信人们也会慢慢重拾信心。

在北京师范大学政府管理研究院副院长、产业经济研究中心主任宋向清看来，楼市限购政策本身就是一种临时性、阶段性的政策。取消楼市限购，让商品房作为一种商品自由流通，是早晚都会发生的。现在，郑州市取消二环以外的楼市限购，应该说时机是恰当的。”

【聚焦2】新政对郑州楼市影响有多大

二环外限购取消政策的推出，对郑州房地产市场会有怎样的影响呢？

在宋向清看来，它可以激活房地产市场，并带动下游产业的复苏，“二环外限购的取消，将对郑州房地产市场产生更为积极的影响，让房地产更多的依靠市场自主去调节，从而保持积极健康地发展”。

郑州二环外取消限购的消息，受到了不少网友的关注，在大象新闻推出相关报道后，有网友提出，郑州取消二环外住房限购之后，会不会出现一些报复性增长或者价格过快上涨的现象，尤其是二手房？

对此，宋向清认为是无需担心的。“限购只是增加了住房交易的门槛，但是住房交易量的多少归根到底还是由市场因素决定的，由需求和供给两方面影响的。一般只有当楼市的供给不能满足需求时，房价才会爆。

“郑州二环外取消限购，整体上说是好事，也是个积极的信号，但力度还远远不够。”在河南省社会科学院区域经济评论杂志社社长、研究员张富禄看来，取消限购会吸引更多的人进入这个市场，势必会带动整个房地产市场逐渐繁荣，其中也包括二手房市场。

【聚焦3】二手房市场能否“春暖花开”

“新政的推出产生的影响还有待观察，但可以预见的是，更多的影响或首先体现在二手房市场。”在刘社看来，郑州的待售二手房主要集中在二环和四环之间，而新房市场则主要是在四环之外，此前受限购政策等影响，四环内的二手房市场一直处于冷清局面，房价不断下降，成交也呈低迷状态。“取消限购后，很多受购房限制的家庭，就能腾挪老房子对外出售，再在四环外购置条件更好的高品质住房了。”

刘社表示，这一政策的出台，在有助于盘活二手房市场的同时，也将起到联动作用，带动郑州新房市场。“郑州市的学校、医院、商业等基础设施更多的分布在二环到四环之间，所以政策出台后，应该是会有相当一部分人，愿意到市内买二手房的”。

4月3日，记者从贝壳研究院郑州分院了解到，根据该院的数据统计分析，目前郑州二手房库存在售房源约10万套，市场库存量较大。但通过对全市32788个小区的楼龄统计来看，品质小区（房龄10年以内）仅占约20%，老旧小区（房龄20年及以上）占比超50%。而从2022年郑州二手房的成交结构来看，品质房源（房龄10年以内）成交占比约43%，老旧小区（房龄20年及以上）占比不足17%。

“通过过去一年二手房成交结构分析发现，高单价房屋成交占比明显提升，改善需求崛起。但二手房整体而言更偏刚需，难以有效满足改善需求。”贝壳研究院郑州分院相关负责人表示，郑州存量房市场存在着较为突出的供需错配问题。“本次限售政策的放宽，使得一批次新房得以入市，对于二手房供应结构有所优化，能够一定程度上刺激二手市场成交。”

【聚焦4】新政能否激起年轻人的买房欲

今年以来，郑州楼市新政不断，能否激起年轻人的买房欲呢？

“老百姓最关注的还是房价，”在张富禄看来，除了在限购区域上进行大幅度调整，郑州还应该将房价降下来。因为只有这样，才能吸引更多的人才和年轻人进入到这个城市，从而带动城市的创新和发展。

对此问题，刘社也表示，政府在陆续出台刺激房地产消费的鼓励性措施的同时，还应聚焦市民尤其是年轻人的就业及工资收入等问题，在稳就业提收入等方面进行着力，这样才能让更多年轻人愿意留在郑州，愿意在郑州买房。

相关业内人士也推测，随后，郑州或将陆续推出进一步的政策措施。

记者留意到，郑州市政府工作报告明确，支持团购在售商品住房、确保新市民都市圈居民购房同等待遇、推进租购并举、降低购房信贷负担、落实认房不认贷等措施，开展人才八折购房、新市民购房等活动，解决好青年人才、新市民等群体住房问题，稳定促进住房消费。